通过中介签订的房屋买卖合同上的条款可以要求添加在房产局备案的《存量房买卖合同》中吗？
一、导读
1、通过中介签订的房屋买卖合同和房产局备案的《存量房买卖合同》有什么区别？
2、通过中介签订的房屋买卖合同中的条款可否要求添加在房产局备案中的《存量房买卖合同》中？
二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
被告蒙秀芝系502号房的所有权人（房产证编号：邕房权证字第××号）。
2015年1月30日，原告葛柳青（买方），被告蒙秀芝（卖方）、第三人恒创公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将502房出售与原告，成交价为25.5万元，第三人提供相关中介服务。合同第五条约定：本次交易所产生税费按相关部门规定产生的全部费用由买方负责。合同第九条约定：基于买卖双方独家委托经纪方已促成买卖双方签订本合同，且经纪方在买卖该物业时提供了信贷业务服务，买卖双方同意，于本合同签订之日卖方须向经纪方支付咨询及中介服务费7650，及办理信贷业务服务费1500元；第十一条约定：买方如需办理该物业按揭贷款，若因买方有过个人信用不良记录等原因致使买方不能办理按揭贷款手续或委托贷款金额不足支付购房款给卖方的，则买方于经纪方通知之日起五个工作日内须以现金形式补足给卖方，并承担应向经纪方支付的按揭服务费；如由此导致交易时间延误，由买方承担相应责任；合同第十三条约定：买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，在经纪方发出通知买方到贷款银行签署《个人住房借款合同》或通知至房屋产权交易中心办理房产过户手续签署《存量房买卖合同》后十个工作日内，仍未能履行本合约之条款以致本合同不能顺利完成，本合同自动解除，买方应按本合约的有关违约规定承担违约责任。该《房屋买卖合同》还就买卖双方的其他权利义务关系进行约定。合同附件第2条约定：买方按揭贷款，于2015年1月31日支付20000元定金，首期楼款85000元，买方应在买卖双方到南宁市房屋产权交易中心成功办理本次交易过户手续，并取得受理通知单当天内付清；楼价余款150000元于过户手续完成并办妥抵押登记手续后由贷款银行直接拨入买方指定银行账号交易手续需在2015年6月30日前完成，如因南宁市相关部门、政府政策或银行原因导致延迟则时间相应延迟。
2015年1月31日，原告葛柳青向被告蒙秀芝支付2万元。2015年4月7日，原告葛柳青向第三人支付中介服务费7650元，此外，原告支付了契税2609.17元。第三人恒创公司于2015年6月1日、2015年6月25日两次向被告发出《履约催促函》，要求被告配合原告及第三人办理502号房的过户手续。
被告曾向原告、第三人表示，须将在《存量房买卖合同》中增加下述内容：“如买方不能贷款或贷款金额不足以支付购房款，则买方应于经纪方通知之日起5个工作日内以现金形式补足卖方。否则，每逾期一天，按成交价千分之一支付违约金给卖方。逾期一个月，买方丧失对该房屋的使用权、转让权、出卖权，且该房屋内房产权属返还卖方，返还过户一切费用由买方承担。同时买方已付之款项作为违约金由卖方没收，而卖方有权再将该房屋出售予他人”。
三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
房产局备案的《存量房买卖合同》和中介居间签订的《房屋买卖合同》具有一致性，买卖双方都有权要求将《房屋买卖合同》的内容添加到《存量房买卖合同》中
一审法院认为，在本案中，原、被告双方因被告主张在《存量房买卖合同》中添加相应条款而产生分歧，合同履行因此陷入停顿。因签署《存量房买卖合同》系原、被告双方进行房产交易的必经程序，而原、被告就房屋的买卖已在《房屋买卖合同》中达成合意，故评判原告或者被告构成违约，应考察被告添加的内容是否实质性地超出了、偏移了原《房屋买卖合同》的合意。
被告主张添加的内容，其中“如买方不能贷款或贷款金额不足以支付购房款，则买方应于经纪方通知之日起5个工作日内以现金形式补足卖方。否则，每逾期一天，按成交价千分之一支付违约金给卖方”的部分，该部分内容与《房屋买卖合同》第十一条、第十三条的内容一致，尚未超出买卖双方的原有合意。对另外的内容：“否则，每逾期一天，按成交价千分之一支付违约金给卖方。逾期一个月，卖方丧失对该房屋的使用权、转让权、出卖权，且该房屋内房产权属返还卖方，返还过户一切费用由买方承担。同时买方已付之款项作为违约金由卖方没收，而卖方有权再将该房屋出售予他人”，结合《房屋买卖合同》第十一条、第十三条以及附件第2条的约定，原有合同在原告作为买方未能及时、足额提供购房款的情况下，原告所付款项亦将被没收，即被告在添加内容部分所约定的相关责任后果与《房屋买卖合同》的约定亦保持一致。而对于合同解除时间的约定，《房屋买卖合同》设定为第三人通知后的十个工作日内，被告在添加内容的部分将之设置为一个月后，尚宽松于原有合同之约定。因此，被告主张添加的部分，属于对《房屋买卖合同》的重新表述，并未额外增加原告之义务，且该内容直接关联被告之利益，因此，原告拒绝该部分内容写入《存量房买卖合同》于法无据，其拒绝签署《存量房买卖合同》的行为构成违约。
（二）二审法官观点
本案无二审。
四、分析意见
1、《存量房买卖合同》是因房屋登记部门需要而使用的统一版本，该版本允许当事人对有关内容进行约定。
2、买卖双方可以要求将双方在中介居间签订的《房屋买卖合同》中的内容添加到《存量房买卖合同》中，一方不同意导致不能履行房屋买卖合同的，构成违约。
五、判决结果
1、一审判决结果
驳回原告解除合同的诉请。
2、二审判决结果
本案无二审。
六、争议焦点
原告的诉请有何事实和法律依据？
注：本文系转载，仅供普法学习。
