购房者逾期偿还按揭款，开发商是否需要承担责任？是否有权向购房者追偿？
 

一、导读
1、购房者逾期偿还银行按揭款，开发商是否需要承担责任？承担何种责任？
2、开发商承担担保责任后是否可以向购房者追偿，并要求购房者承担违约金？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2012年12月19日，原告广西丰华房地产开发有限公司（出卖人）（以下简称“丰华公司”）与被告莫勇（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于民族大道房，总价款为716983元。合同第七条约定付款方式详见合同附件六《商品房买卖合同补充协议》。当天，原告广西丰华房地产开发有限公司（出卖人）与被告莫勇（买受人）签订了上述《商品房买卖合同补充协议》，约定买受人同意在签订之日交纳首付款，占全部房款的20%，计143983元（含定金）。余款占全部房价款的80%，计573000元，由买受人向银行申请办理按揭付款。其中第五条约定如买受人是以向银行申请抵押贷款（按揭）的方式支付房款的，因买受人未能按贷款约定支付供楼款而导致出卖人需承担保证责任的，出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，且出卖人因实现该债权所支付诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金。
后因被告莫勇未能如期归还中国建设银行的贷款，原告丰华公司对此承担连带保证责任，中国建设银行分别于2015年6月30日、2015年9月30日、2015年12月29日在原告丰华公司开立的账户（账号：45×××18）中划扣5574.88元、8599.92元、8606.42元共计22781.22元用于偿还莫勇拖欠的贷款本息及其他应收款项。
后原告为主张其权益，于2017年3月16日以莫勇为被告、以商品房销售合同纠纷为案由诉至我院，并于2017年6月22日以莫勇于2017年4月14日主动偿还了本息共计22781.22元但并未偿还其他款项为由变更诉讼请求如前述。
另查明，2017年3月14日，原告丰华公司（甲方）就本案与广西昭盛律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，其上约定乙方接受甲方委托指派南方律师为甲方本案一审阶段的代理人，甲方于签订合同之日起三日内向乙方支付律师费5000元。2017年6月26日，广西昭盛律师事务所向原告丰华公司出具律师费5000元发票。
附：本案案号（2016）桂0103民初2770号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
双方关于购房者逾期支付按揭款导致开发商承担担保责任，开发商有权向购房者追偿的条款合法有效
一审法院认为，原、被告之间签订的《南宁市商品房买卖合同》及其附件《商品房买卖合同补充协议》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告风华公司为证明其已承担担保责任的金额22781.22元提供了三份《担保人存款扣划通知书》及三份《中国建设银行客户专用回单》，本院予以认可。庭审中原告以被告已于2017年4月14日偿还22781.22元为由撤回该诉请并向本院变更诉讼请求如前所述，为其真实意思表达，本院予以确认。根据《商品房买卖合同补充协议》第五条中就原告在担保责任范围内的追偿权、为主张债权所产生的费用、违约金进行了约定。关于原告要求被告莫勇支付以已承担担保责任金额22781.22元的20%的违约金即4556.24元之诉请，该金额没有超过法定标准，并无不当，本院予以支持。关于原告要求被告莫勇支付以已支出的律师费5000元之诉请，该金额没有超过法定标准，并无不当，本院予以支持。
（二）二审法官观点
本案无二审。

四、分析意见
1、因购房者购买的商品房尚未能办理抵押登记，故银行在向购房者发放贷款时一般都要求开发商为购房者的贷款提供阶段性担保。而购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》也约定若购房者逾期支付按揭款导致开发商承担担保责任的，开发商有权向购房者追偿，并可以要求购房者赔偿损失，该约定合法有效。
2、若开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》中约定购房者逾期还款导致开发商承担担保责任，开发商有权解除双方房屋买卖合同的，该条款是否有效得视具体情况而定，目前国内不同法院有不同的判决。

五、判决结果
1、一审判决结果
购房者支付违约金赔偿律师费损失。
2、二审判决结果
本案无二审。

六、争议焦点
原告的诉请有何事实和法律依据？

注：本文系转载，仅供普法学习。