买卖双方在中介的居间服务下签订了买卖合同后未成交，是否需要支付居间费？

 
一、导读
1、房屋买卖中介公司的服务内容是什么？如何判定中介方是否履行了居间服务？
2、买卖双方在中介撮合下签订了房屋买卖合同但未实际履行，双方是否需要支付居间费？该支付多少居间服务费？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2016年2月25日，原告贵人置业公司（经纪方）与杨某能（买方）、被告刘某赏（卖方）签订《房地产买卖及居间合同》，就经纪方接受买卖双方之独家委托，独家促成买卖双方就以下物业的买卖事宜，约定：第一条、交易标的及权属，位于兴宁区××大道××号金源·橘子郡3-A栋4单元402号；第三条、物业交付方式：2.买方交定金后10日内交付物业；第六条、经纪方的收费标准及权利和义务：1、根据物价局核发有偿服务收费许可的收费标准，基于买卖双方之信任独家委托经纪方提供房地产居间服务，经纪方并促成买卖双方签订本次合约，已完成了房产居间服务事项，现双方同意在本合约签订当日各自向经纪方支付相关服务费或另行前定的《佣金支付确认书》为准，其中经纪方收费服务项目与承担方式为：卖方支付居间服务佣金人民币陆仟叁佰元整（￥6300元）第八条2、生效及持有：本合约为立约合同而非定金合同，自三方签字盖章签订之日起生效。事后，杨某能与被告刘某赏并没有履行房屋买卖约定，房屋仍登记于被告刘某赏名下。2016年3月10日，原告与二被告因中介服务费纠纷诉至本院，庭审后，原告广西贵人置业投资有限公司于2016年5月6日以已与被告杨某能采取其他解决方式为由，向本院申请撤回对被告杨某能的起诉，本院予以准许。
附：本案案号（2016）桂0102民初861号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、双方在中介居间下签订的房屋买卖合同合法有效
一审法院认为，原告与被告刘某赏之间签订了《房屋买卖及居间合约》，原、被告之间的居间合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方均应恪守履行。被告刘某赏抗辩称没有收取买卖合同的定金，房屋没有买卖成功，居间合同并未生效，其不应支付居间服务费，合同第八条载明“本合约为立约合约而非定金合同，自三方签字盖章签订之日起生效”，该份合同经三方签字已经生效。
2、根据合同约定，买卖双方签订房屋买卖合同视为中介提供了居间服务，故买卖双方应当支付居间服务费
根据合同在第六条双杠线特别注明“经纪方并促成买卖双方签订本次合约，已完成了房产居间服务事宜”，原告已经促成被告刘某赏与被告杨某能签订《房地产买卖及居间合约》，原告的居间服务已经完成。本案中被告刘某赏与被告杨某能未能履行房屋买卖合同，并非居间经纪方的原因，故对被告刘某赏的抗辩，本院不予支持。本案中原告已经根据合同约定完成居间服务，被告刘某赏应根据合同约定支付相应的居间费用。原被告签订的合同及经被告签字确认并逐项核准的《房地产交易费用预算表》均显示，合同约定被告刘某赏应支付给原告的居间服务费为6300元，故对原告的诉请，本院予以支持。
（二）二审法官观点
本案无二审。

四、分析意见
1、房屋中介的职责是为房屋买卖双方提供居间服务，撮合双方进行交易。若双方签订房屋买卖合同后非因中介方的原因导致合同无法履行的，责任不在中介方，双方应当按照合同约定支付中介费。
2、但个人认为，若买卖双方仅仅签订了房屋买卖合同，未最终达成交易的，中介公司的居间服务并未全部完成，根据公平责任原则，法院可酌情减少中介费。

五、判决结果
1、一审判决结果
支付中介费。
2、二审判决结果
本案无二审。

六、争议焦点
原告的诉请有何事实和法律依据？

注：本文系转载，仅供普法学习。