（二）回购问题

第二个比较关键的问题就在于回购，作为购买方在返租到期后，按照合同约定向开发商主张回购，可能由于经营或者其他问题，开发商不愿意回购，激发了双方之间的矛盾。

参考《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第五十五条第三款：“对于开发商或商铺的经营管理公司与业主约定一定期限予以回购，期限届满时，业主主张回购的，开发商或经营管理公司应当予以回购。”

在回购的问题上，法院是支持按照合同约定回购的，购买方的权利可以得到保护。但是，关于回购还是有期限的问题，要依据合同约定的时间进行回购，除此之外，有时会涉及到附条件的回购，这并未被法律所禁止，因此，条件是否成就会成为能否回购的争议焦点。

在设置回购条件时，应当综合考虑多种因素，不能仅仅将“经营状况”等问题作为条件，业主和开发商对于"经营状况"的理解肯定有所不同，因此，最好的回购方案还是附期限，明确、具体、可执行。

当然，也有合同约定期限届满时，购买方不愿意回购的情形，例如：期限届满，整个商场的经营状况良好，对购买方来说可能有更多收益的前景。那么这种情况下如何处理双方之间的关系？

在业主主张回购的情况下，开发商或经营管理公司应当予以回购，但并没有明确购买方不愿意回购的情况下如何处理，笔者认为，一般而言应当根据《合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”应当由开发商或经营管理公司回购。

当然，双方也可以就回购问题进行协商，就不回购或是继续返租或是转而由购买方经营的问题达成协议变更原来协议的内容。

（三）开发商与实际经营管理公司的连带责任

在发生纠纷时，购买方有时会非常无助，尤其面对经营困境、产权纠纷、回购问题等等，开发商与实际经营管理公司之间互相推卸责任，购买方权利无法主张。

笔者认为，这一问题上还是要从两个基础法律关系出发，第一个是开发商与业主之间，涉及到的是商品房买卖合同关系，在经营管理公司独立于开发商时，第二个法律关系是是经营管理公司与业主之间委托经营合同。

作为业主的购买方，一般是先签订商品房买卖合同关系，购买方也是基于与开发商之间的约定，例如：开发商零风险，高回报，低首付款的承诺，才会产生第二个合同关系，也就是返租后的委托经营合同。

因此，如果开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向购买方明确披露说明的情况下，购买方其实可以向二者主张权利，对于购买方应当有倾斜保护。

参考《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第五十五条第四款：“开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。”

购买方对开发商和经营管理公司关联企业产生合理信赖是可以理解的，但是，从证据角度看，实务中购买方如何举证证明开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明？这一问题是开发商与实际经营管理公司的连带责任的基础问题。

从合同角度看，根据合同相对性原则，经营管理公司与业主之间委托经营合同只能够约束二者，并不涉及到开发商的权利义务；从双方地位看，购买方与开发商及经营管理公司之间肯定存在信息不对称，那么如果开发商或者经营管理公司仅通过合同举证证明履行过披露义务恐怕不能被采信，还需要有其他明确证据证明向购买方披露过与经营管理公司的独立关系，以及双方的权利义务。

而作为购买方也应该明确了解、认识到开发商与经营管理公司之间的独立关系，从而确定究竟是否签订委托经营合同，甚至是否接受合同返租的约定。

三、结语

产权式商铺租赁存在合同风险点，作为购买方应当理性认识到不仅是高收益、低投入的诱惑，还有产权归属、返租、回购纠纷的风险，本文初步梳理几个关键问题，以及法院的观点在案件中的指导作用，最终还是在个案中根据具体情况确定开发商、经营管理公司、购买方，甚至是实际承租方各方的权利义务。

注：本文系转载，仅供普法学习。