近期笔者遇到多起产权式商铺租赁合同争议，有的是关于业主购买商铺后拒绝返租与开发商存在的争议问题，有的是关于回购的问题，业主与开发商和经营管理公司之间矛盾频发，关键在于没有将这些案件理出一条思路予以应对。
因此，本文从实际问题出发，分析几个关键问题的处理思路。
一、初探产权式商铺租赁合同
（一）产权式商铺的概念
解决产权式商铺租赁合同问题，首先要明确产权式商铺的概念。
我们一般说的产权式商铺就是开发商将商场分割成若干小块单元的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺购买方在一定年限内每年给予固定回报而销售的商铺。一般开发商所承诺的回报年限为五年，最长的可达十年。
从获得收益的角度看，产权式商铺租赁合同是购买方基于投资目的，将商铺委托物业公司或商场经营管理公司统一经营，购买方获得稳定的租金收益。
虽然所有权和经营权分离的模式表面看起来收益稳定，但是随着时间的推移，以及产权式商铺本身的特点和经营状况的变化，也会出现难以控制的风险。
（二）产权式商铺的风险
1、产权式商铺分割布置的风险
产权式商铺大多是分割销售的模式，即开发商将大型商场人为分割成若干部分，而且分割后没有封闭、永久、固定的维护结构，即使销售时有维护结构，但是一旦完成产权登记手续，有些物业公司或商场经营管理公司统一将商铺出租给商家或超市，实际承租方为了整体利用很可能会拆除分割的维护结构。
因此，产权式商铺铺位由于分割造成实际经营布局与产权单元不吻合，-般发生纠纷时已经难以恢复到初始状态，界限不清，会导致购买方再继续使用、变现方面出现困难。
2、经营期间购买方的收益风险
笔者在新闻上看到很多产权式商铺购买方手上都有"零风险，高回报，低首付款，承诺一定的返租年限和年固定投资回报率，具有升值前景"商铺销售中的宣传材料，承诺高回报是许多开发商销售产权式商铺采取的销售模式，购买方也是冲着这些宣传的内容购买产权式商铺。
但是，在商品房买卖合同签订以后，开发商会通过成立物业公司或经营管理公司实际经营管理，从而转嫁商场未来的经营风险。在与购买方签订商品房买卖合同时要求购房方与物业公司或经营管理公司另行签订一份委托经营合同，由物业公司或经营管理公司来支付租金或固定回报。一般物业公司或经营管理公司是独立于开发商的法人，主要负责经营与管理，由于两者并非同一主体，根据合同相对性，一旦出现经营困难，根据合同相对性，对购买方来说，开发商承诺的回报无法向物业公司或经营管理公司主张。
3、返租期满后购买方继续经营的潜在风险
由于产权式商铺的界限是人为分割的，很多情况下会存在界定不清的情况，即经营铺位与销售铺位不一致，购买方在返租期满后难以找到自己所购买的铺位。尤其是一些中间没有预留通道，一旦不能统一招租，将导致各商铺无法独立经营使用，从而造成购买方所有权无法行使。
另外，由于实际承租方是商家、超市，其整体租赁的租金较低，返租期满后产权式商铺购买方通常不能接受商家过低的租金要求，由于产权分散，重新议定租金的过程中难免出现部分购买方无法接受低租金，难以协商一致的局面，直接导致商铺经营出现问题，较长时间的空置期以及不可预见的因素大增。由此带来的最坏结果是--无法继续经营，直接受损失的则是购买方。
4、产权式商铺变现的风险
由于产权式商铺人为被划分，没有明确界限，以至于单个商铺无法单独使用，处于在整个商场的构成部分，在商场正常运营以前，一般都没有租金收益，投资收益具有不确定性，现实中愿意购买这种商铺的人很少。因此，遇到整体经营困难时，变现就更为困难。
5、产权纠纷处理的复杂性
从笔者目前了解的情况看，产权式商铺大多并不具有封闭性、永久性、固定性，如前文所述，即使销售时有维护结构，但是一旦完成产权登记手续，有些物业公司或商场经营管理公司统一将商铺出租给商家或超市，实际承租方为了整体利用很可能会拆除分割的维护结构，没有维护结构为四至界限的特征，因此在权属划分上非常容易产生纠纷。
很多购买方缺乏这方面的经验，投资就是看中宣传所称的"零风险，高回报，低首付款"，因此，一旦发生产权纠纷，因为界限不明，也无法明确初始状态的情况，纠纷处理起来就会非常困难。
二、几个重点问题分析
（一）利益平衡问题
关于产权式商铺的首要问题涉及到返租，在笔者检索到的案件中，有一部分是业主对开发商整体出租的行为提出异议，其了解到关于整体出租的风险，尤其是分割之后产权不明的风险，因此，在部分业主拒绝整体返租的情况下，如何处理成为一个比较重要的问题，且关系的利益平衡。
参考《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第五十五条第一款、第二款：
“业主购买了商铺后，由开发商或者其指定的管理公司进行整体返租。开发商或者指定的管理公司对外整体出租过程中，有小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人利益与整体利益的平衡角度看，不予支持。
对于整体利益的判断，应根据《物权法》第76条规定的多数业主的意思表示，在业主代表或者业委会获得合法的权利授权的情况下，根据不同的决策事项，经过专有部分占建筑物总面积过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的业主同意，来判断是否符合整体利益。”
从法院的观点上看，购买方对返租持异议的情况下，要结合《物权法》判断“多数业主”，《物权法》第七十六条规定：
“下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
在返租的情况下，会涉及到产权式商铺分割的问题，尤其是出租给商家、超市的情况下，涉及到“改建、重建建筑物及其附属设施”，如果专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，就属于整体利益，那么这种情况下考虑利益平衡问题。
从利益平衡的概念上看，利益平衡维系的是双方当事人都有过错或都无过错，的情况，绝对不能维系一方有过错，一方无过错的情况。
利益平衡的实质是分担责任或损失。如有过错一方应承担多少就要承担多少责任，不存在个案利益平衡，也不需要维系利益平衡。
在产权式商铺返租的情况上看，不论是少数业主还是多数业主，在返租这一问题上都没有过错，因此，只能从整体利益出发，维系双方之间的平衡关系，确定是否整体返租。
注：本文系转载，仅供普法学习。
