2、司法途径

各地法院判决中，对于广东律师而言比较有借鉴代表意义的是广东省高级人民法院（2014）粤高法民一提字第120号民事判决书。该案经梅州市二级法院审理，均认为诉争车位的归属，应适用《物权法》第七十四条规定第二款，权属归开发商所有。

但广东高院再审审判思路，首先向各级政府部门发函询问诉争土地的性质，政府回复“涉案环保停车场占用的是金骏花园小区公共绿地的面积”，故高院认为停车位占用的是业主共有的公共绿地，依照《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，涉案停车场应属金骏花园小区全体业主共有。

其次，对于规划，高院认为政府规划仅决定用途和功能，涉案环保停车场经过规划审批一节并不能作为认定其属金骏公司所有的依据。再次，高院认为涉案停车位在全体体业主共有的绿地之上，不能独立取得产权证书，不能成为金骏花园院内具有独立产权的物业，故根据《物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，判决驳回了开发商的诉请。

目前，多地法院判决认为：有关部门规划地面停车位的用途，与小区道路、绿化等规划用途一样，是确定小区内公共土地的使用方式。地面车位，属于物业附属设施，不能办理产权登记，其本质属于土地使用权的范围，地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。但规划与权属无关，权属的确定应当依据物权法的规则来进行。

根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条，车位等特定空间，应当符合双独（构造上的独立性、利用上的独立性可以排他使用）、能够登记成为特定业主所有权的客体，方能认定为物权法第六章所称的专有部分。

因此，诉争车位的归属，应先审查其占用土地的性质，如属于占用公共绿地或公共场所建设的，则其归全体业主共有。不能证明是占用公共绿地或公共场所建设的，则需依据规划、合同等综合认定。

三、关于规划后新增车位

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的车位。

如何理解该条款？有人理解为：业主共有车位必须符合“规划外”、“增设”的要件，如果是规划内的车位，即属于开发商所有。笔者理解为：确定车位所有权的标准与是否在建设之初纳入规划无关，而应从车位是否占用业主共有的道路或者其他场地加以判断。

共有道路上在规划时被划分为车位与后期增加车位在性质上并无不同，无论“规划内”、“规划外”，只要是占用业主共有的道路或者其他场所就应当认定为业主共有。但是否可以办理产权证书，要由房产部门根据《不动产登记条例》、《房屋测量规范》等确定，根据各地政府部门官网的回答，一般来讲要求是：一是位于小区内某个三面有围护的集中区域内，且报建时获得规划许可而建成的有独立建筑面积（不是人防工程、消防通道，不计入小区公摊面积）的车位；二是要求层高2.2米及以上。根据《房屋登记办法》第十条“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间”。层高2.2米及以上的车位符合房屋登记基本单元的规定。

四、关于单个业主通过商品房买卖合同约定建筑物（包括车库）墙体等属于开发商所有是否有效

实践中，开发商往往在商品房买卖合同中约定小区建筑外墙面等归开发商，用于设置广告等用途。对此广东省高级人民法院（2014）粤高法民一提字第120号《民事判决书》认为该约定属于《合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应认定为无效。

笔者认为即使全体业主都分别与开发商有此约定，也属于无效约定。理由：

1、建筑外墙面属于共有。依据①《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分。②建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共用部位也包括了内外墙体和户外墙面。③建设部《城市异产毗连房屋管理规定》规定“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。④广东省物业管理条例第七十条本条例所称共用部位，是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。

2、对于共有物的处分应取得共有人同意，任何单一的共有人不能就共有部分单独进行处分。依据《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。另依据该条，决定该类事项当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。故开发商与单个业主的约定应属无效。

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