2、法定解除

所谓法定解除是指合同的解除条件由法律直接加以规定。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

根据上述合同法第九十四条之规定，除第五项规定的兜底条款之外，根据产生的原因不同，法定的合同解除事由可以分为两类，分别是（1）因合同目的不能实现而法定解除合同，原因有不可抗力和当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为的情形；（2）当事人不履行或迟延履行主要债务。两者的区别在于前者更加注重客观上之合同目的不能实现，而后者更注重不履行或不积极履行合同义务的当事人一方的主观状态，而不问该行为是否会导致合同目的难以实现。下面将分别对《合同法》第九十四条规定的法定解除事由进行分析。

（1）因不可抗力致使不能实现合同目的。若当事人意欲通过该规定主张合同的法定解除，需满足下述要件：

①必须存在不可抗力。根据民法学说，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况。如地震、洪水、战争等。

②合同目的不能实现。此处的合同目的需要结合合同类型加以判断。如根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第23条之规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

此处当事人可以请求解除合同的原因就在于商品房买卖合同的主要目的在于即转移商品房所有权。如果商品房买卖合同不能继续履行，那么该合同的目的也就难以实现，此时当事人主张解除合同自属正当。

③不可抗力和合同目的不能实现之间具有因果关系。如果该合同目的的不能实现并非是由不可抗力导致的。那么即使合同目的不能实现，当事人也不能以此为由主张解除合同。当然当事人可以其他事由主张解除合同。

④双方当事人均有权主张解除合同。当合同目的不能实现时，当事人订立合同时的合意基础也就不复存在，且当事人对不能实现合同目的均无过错，故而当事人均可主张解除合同。最后，根据我国《合同法》规定，因不可抗力导致合同目的不能实现时，当事人可以通过行使解除权的方式来解除合同，合同并不自动解除。

具体到合作开发合同而言，因不可抗力导致合作开发合同的目的难以实现的事由有多种，典型的如可能因自然灾害导致以使用权出资的土地失去开发价值等。在实践中经常会出现的一种情形是在签订了土地出让合同之后，政府因为特殊事由主张收回土地。政府收回土地的行为往往会直接导致合同目的不能实现，政府收回土地的行为是否属于不可抗力在实践中光有争议。

广东省高级人民法院在（2013）粤高法民二提字第15号民事判决书中认为“政府在行使社会经济文化管理职能过程中针对具体事务作出的决策，其出发点是为了社会公共利益，不宜认定为不可抗力事件。”我们认同这种观点。而且政府在收回土地时往往会给予当事人一定的补偿，当事人的损失也可得到部分补偿，这不同于不可抗力中当事人的损失得不到补偿。

（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。民法学说将其称为拒绝履行，是指债务人能够履行却以明示或者默示的方式表示不履行债务的意思。它作为合同解除的条件，要满足以下三个条件：

①债务人有过错。此处的过错是指债务人有主观上不履行合同的意思。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。债务人在履行期限届满之前明示或默示不履行主要债务，显然是对合同义务的违反，主观上具有过错。

②拒绝履行行为违法。有时候当事人的拒绝履行行为具有法律上的正当性，此时该拒绝履行行为并不导致产生对方当事人的解除权。如拒绝履行的合同当事人属于正当行使《合同法》第六十六条规定的同时履行抗辩权、第六十七条规定的先履行抗辩权或第六十八条规定的不安抗辩权。

③有履行能力。如果拒绝履行合同的当事人丧失了履行能力，则不能依据该规定主张解除合同；但仍可根据其他规定主张解除合同或主张违约责任。

④无过错一方享有解除权。

（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。迟延履行，是指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的现象。若当事人要根据该规定主张解除合同，需要满足一下条件：

①迟延履行的的是主要债务。对于主要债务的性质和种类，可以有“质”和“量”两个方面的观察。在“质”的方面，主要债务是指实现合同目的必须履行的给付义务，主要债务原则上只包括主给付义务，不包括从给付义务，如最高人民法院在（2002）民四终字第3号判决书中指出：工具公司已将作为出资的设备和房产交合资公司实际使用，只有少部分房产未办理过户手续，其履行了主要债务而不是不履行主要债务。在“量”的方面，主给付义务若不可分，则主债务自然指债务的全部，若可分，则要根据不同情况具体确定该主要债务究竟是指全部债务还是部分债务。

②经催告后在合理期限内仍未履行。即使对方当事人迟延履行主要债务，也不发生合同当然解除的效果。主张解除合同的一方必须先催告，只有在对方当事人经催告后在合理期限内仍未履行才可主张解除合同。

（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。该规定侧重关注合同目的能否实现。当事人一方如果迟延履行合同，导致合同目的不能实现，他方当事人可以不经催告径直请求解除合同，这区别于第三款的规定。此处的“合同目的”与第一款规定的“合同目的”当作相同理解。

一般认为，合同目的是是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。对于合同目的是否不能实现的判断需结合具体种类的合同和个案情况来加以认定。具体就合作开发合同而言，合同目的应该在于合作开发开发房地产项目。如果当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合作开发房地产的目的落空，那么应当认为合同目的不能实现。如合同内容大部分得到履行的，即不符合该法定解除的条件。

如最高人民法院（2011）民二终字第122号民事判决认定：受让方已支付了一半以上的转让价款，接受了《采矿证》等约定的办理股权过户的条件，转让方和公司明确表示随时可以办理过户手续，对当事人提出的解除合同的请求应不予支持。

本案中，乙房地产公司违章建设的行为并不属于《合同法》第九十四条规定的法定解除事由。虽然乙房地产公司违章施工，但行政主管部门对违章建筑尚未做出最后处理，合同目的是否能够实现尚不确定。因此，甲房地产公司以合同目的不能实现为由主张解除合同于法无据。

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