三十八、房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。
【解读】依文义理解。
三十九、房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。
【解读】
依据《合同法》第一百一十四条第二款前段：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”的规定，并不要求以哪一方提供的格式合同作为适用前提。本条似有多余。抑或意在将二手房买卖合同调高违约金之权利排除在外？但文义中难得出此意。
四十、房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。
计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
【解读】
本条系违约损害赔偿范围及其限制综合适用——可得利益、防损义务（不真正义务）、损益相抵、可预见等规则。本条亦是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”规定的具体适用。
四十一、买受人请求办理房屋所有权转移登记的案件，人民法院可以告知其申请对房屋采取保全措施。
【解读】
依诉讼理论，处中立地位的司法机关，不应主动向当事人一方提供或提示针对相对方的诉讼武器或措施。在法院主动告知当事人对房屋申请保全措施、如存在错误的，依据《民事诉讼法》第第一百零五条：“申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失”的规定，法院将处于“尴尬”地位，理论上甚至可成为索赔对象；而法院为了避免被认定存在“错误”，在采取了上述保全措施的诉讼中，其已有利益偏好，丧失了“中立”性。故本条设定实有不妥。
本条虽系为保障后续判决具有可执行性而为，但实过于“主动”。
四十二、有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的，视为放弃合同解除权。
【解读】
本条情形下，从诚实信用原则和运用权利失效理论角度认为，解约权利人在相当时间内不行使其权利而依特别情事足以使相对人正当信任权利人不再行使该权利的，此后权利人如依据原来之事由主张行使该解约权的，法院应认定权利人违背诚实信用原则，其解除权失效。
本条即采此观点，解除权人“继续履行合同或接受对方履行”即“足以是义务人正当相信权利人不再行使解除权的特别情事”。
四十三、合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持。
【解读】
《合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。
在一方当事人违约持续的情形下，解约权利人的解除权消灭或放弃后如相对人仍有存在违约行为，则该违约行为仍符合合同或法律规定解除事由的，权利人应仍可主张解除。
四十四、房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用的费用，费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算；出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付贷款利息。一方当事人起诉请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并返还财产，人民法院经审理认为合同无效或者应予撤销、解除的，应当向被告释明反诉请求返还财产，避免判决单方返还财产造成当事人利益失衡。
合同无效或者被撤销的，一方因房产价值波动受到的损失，由当事人按照各自的过错承担。合同解除的，守约方因房产价值波动受到的损失，由违约方赔偿。
【解读】
本条第一款依文义理解。
依据本指引第四十条规定：“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失”。而本条又规定“合同解除的，守约方因房产价值波动受到的损失，由违约方赔偿”。一个系房屋差价，一个系房产价值波动收到的损失，二者系同一意思还是有差别？
实则本条主旨与第四十条赔偿范围系有差异，第四十条系可得利益部分的损害赔偿，而本条系返还财产范围内的损害赔偿。合同无效、被撤销或解除后的法律效果中还包括返还财产，权利人享有返还原物之物上请求权，而返还财产并非违约责任，系法律关系变更后的直接效力。本条第二款中“房产价值”系返还财产范围内标的房屋的价值，切勿理解为市场房价变化造成当事人再购买或再出售房屋时的“可得利益损失”，该可得利益损失属违约损害赔偿范围。
四十五、买受人将房屋抵押给债权人后，当事人一方请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并请求返还财产，担保权人或者第三人提出独立的诉讼请求的，可以与房屋买卖合同纠纷合并审理。担保权人或者第三人就抵押担保的债权债务关系另行起诉的，可以与房屋买卖合同纠纷合并审理。
房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，抵押权未消灭，出卖人请求返还房屋，要求办理房屋所有权转移登记的，不予支持；出卖人主张将应当返还给买受人的价款在担保债权的范围内支付给抵押权人或者将该款提存消灭抵押权后返还房屋的，应予支持。
【解读】
本条情形系：买受人与出卖人签订房屋买卖合同后房屋所有权转移登记于买受人名下，买受人继而以该房产作为对外抵押；但其后买受人与出卖人之间买卖合同被认定无效，此时出卖人得向买受人行使返还原物之物上请求权，而买受人此前所做抵押之物权处分行为系无权处分行为。
在上述情形下，因担保物权也同样适用善意取得，抵押权人依此原始取得该房产之抵押权，故抵押权人仍得对该房产变价款享有优先受偿权。又，买卖合同与担保合同之间并非主从合同关系，买卖合同无效或被撤销，并不导致担保合同无效；无处分权人订立的抵押合同，也并不导致无效，故而担保合同亦不受影响。
另外本条可结合《商品房买卖合同司法解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定理解。
注：本文系转载，仅供普法学习。
