三十二、买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。

【解读】

买受人于明知享有拒绝领受权时同意受领的，仅免除出卖人迟延交付的违约责任。债务人权利的放弃、或者义务的免除系形成权，自作出之时发生效力，故而不予支持翻悔。但免除逾期违约责任非属认可房屋质量，也非免除不完全给付的违约损害赔偿责任，故仍负有为补救履行之义务。

另，“法定交付条件”属法定义务，出卖人于行政法律关系也上负有完善法定交付条件的法定义务。

三十三、商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修基金、前期物业费等为由拒绝交付商品房的，不予支持。

【解读】

如买卖合同中未约定的，则因系不同债权债务关系、债的主体亦不相同。如买卖合同中有约定的，则公共维修基金、物业费等所涉金额与交付房产相比，毕竟所涉过于微小，限制了买受人重大权利。

三十四、商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的，出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关，依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。

【解读】

依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，办理房产证的义务主体为购买者，开发商负有协助提供必要资料（交付后60日内）的义务。

依从上述约定，本条系明确“未明确约定由出卖人办理所有权登记”的情形下，出卖人系“协助义务”。另，除提供必要资料外，出卖人负有合理通知义务，否则系属《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“出卖人原因”。

买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的，驳回其诉讼请求。

【解读】

依据《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。故尚未办理初始登记的房屋尚不具备实现产权转移登记的条件，系属法律上履行不能，排除强制履行请求权。买受人得依解除合同、损害赔偿寻求救济。

三十五、存量房屋的买受人起诉请求出卖人迁出户籍，不属于民事案件的受理范围。

出卖人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，买受人因出卖人拒不迁出户籍主张解除合同并赔偿损失的，应予支持。

【解读】

户籍具有高度人身属性，依合同法第一百一十一条规定，不适用强制履行。

三十六、买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权转移登记，出卖人以买受人未履行付款义务抗辩，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的，人民法院可以向出卖人释明反诉请求买受人支付剩余购房款，出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的，可以作出同时履行判决，即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋所有权转移登记。

【解读】

本条系对附条件判决方式的确认。附条件判决，指人民法院在做判决的时候，为判决执行附加一定的条件所作出的判决。先履行抗辩、同时履行抗辩系法定暂时性阻却对方请求权实现的权利，并非永久性丧失请求权或胜诉权。如全然驳回，待抗辩事由消失后再起诉，徒增诉累。

值得注意的是，出卖人仅提出抗辩未提起反诉，故附条件判决中“支付价款”非以请求权方式主张，而仅是买受人得对出卖人申请强制执行“交付房产”的前提条件。所以，出卖人不得依据该附条件判决申请买受人“支付价款”。

三十七、当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式的，出卖人拒绝配合办理担保贷款，买受人符合下列条件之一的，可以支持其继续履行合同的诉讼请求：

(一)已经依约付清购房款，或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的；

(二)同意代为清偿债务以消灭房屋上的抵押权，并且同意在合理期限内一次性付清购房款且有充分证据证明其有履行能力的；

(三)已经取得银行贷款承诺函，且贷款银行在诉讼中明确表示同意按照承诺函发放贷款的。

除上述情形外，一般应当依照合同法第一百一十条第一项关于合同事实上不能履行的规定，对买受人继续履行合同的诉讼请求不予支持。

【解读】

本条中“继续履行合同”系继续履行房屋买卖合同。因房屋买卖合同往往涉及高额价款，付款方式是决定合同能否实际继续履行的重要因素。本条即解决因出卖人不配合原因情形下，能否现实的解决付款障碍，得使合同继续履行。如确不能继续履行的，买受人得依解除合同、损害赔偿寻求救济。

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