【解读】

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本条系对其中“消费者”的认定明确标准——所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋买受人。

二十四、出卖人就同一房屋签订多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，一般应当按照下列情形分别处理：

(一)先行办理房屋所有权转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的，应予支持；

(二)均未办理房屋所有权转移登记，先行办理房屋所有权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的，应予支持；

(三)均无上述履行行为，先行接受商品房交付的买受人请求继续履行合同的，应予支持；

(四)均无上述履行行为，登记机关已经受理其房屋所有权转移登记申请的买受人请求继续履行合同的，应予支持；

(五)均无上述履行行为，先行办理网上签约或者商品房预售合同备案的买受人请求继续履行合同的，应予支持；

(六)均无上述履行行为，先行依约支付价款的买受人请求继续履行合同的，应予支持；

(七)均无上述履行行为，成立在先合同的买受人请求继续履行合同的，应予支持。

恶意抢先办理所有权转移登记或者预告登记的买受人，不能优先于已经合法占有房屋的买受人。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗申请查封房屋的买受人。

对买卖合同的成立时间，应当综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据等因素进行确定。

人民法院在审理房屋买卖合同纠纷案件时，查明还存在其他买卖合同关系的，应当通知其他买受人作为第三人参加诉讼。原告的诉讼请求明显不能成立，或者案件争议焦点不涉及原告与第三人权利先后顺序的，可以不通知该第三人。

【解读】

一房多卖情形下，存在多个合同之债。依合同相对性原则，多个合同之债之间除主从合同关系外，彼此法律效力独立、效力平等，并不存在何者优先何者劣后之分，是谓债权平等原则。而本条在一房多卖时，裁判继续履行哪个债务时，强行的区分先后（除已经完成登记者外），实有违债权平等原则。且，各债权虽平等，但具体到各个合同中的违约责任、交易目的等，债务人应有自身的选择偏好和利害决策。法院强行排序，实也剥夺了债务人选择的合法权益。

当然，法院之所以如此强行排序也有其一定正当性，或为诉讼便宜，或为增强预测性公开性，或为节约履行成本等。

二十五、房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。

被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的，人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。

【解读】

本条为“连环买卖”与前条“一房多卖”的差别明显，无需赘言。本条目的，系为避免诉累计，一体追加前手作为第三人参加诉讼并对连环各环节权利义务进行实质审理，并做出对第三人课以办理所有权变更登记义务的判决，在形式上是非常巧妙的创新。

理解本条另以下两点注意：

1、本条适用的前提之一：“最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼”，依文义理解，似乎仅有“最后一手买受人”作为原告的诉讼才适用本条。但依立法本意，应该任何一环之买受人的诉讼，均可将其全部交易前手环节的当事人追加。

2、依据合同相对性规则，任何一环交易的当事人，得且仅得依其自身的合同关系行使抗辩权。

3、如抗辩成立，则房屋所有权登记受阻，属合同事实上无法履行的情形，排除当事人继续履约请求权。此时，法院应释明当事人是否变更诉讼请求为解除合同，如当事人坚持不变更的，才驳回其诉讼请求。

二十六、房屋尚未办理所有权转移登记，买受人请求确认房屋归其所有的，人民法院应当向其释明变更诉讼请求为出卖人协助其办理房屋所有权转移登记。买受人不同意变更的，驳回其诉讼请求。

【解读】

物权确权之诉是建立在物权归属争议的基础上。而未履行物权转移义务的情形，并不是物权归属上的争议。

注意本条使用前提是“尚未办理所有权转移登记”，故属有转移义务而未履行的情形；而不是“尚未办理所有权登记”的情形，对于后者在存在归属争议时请求确权，则不受本条限制。

二十七、限购房屋的买受人请求出卖人协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院应当按照《广东省高级人民法院广东省住房和城乡建设厅广东省司法厅关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》(粤高法〔2013〕403号)，要求其在举证期限内提交房屋所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》。

【解读】

本条之目的在于审查合同是否可继续履行，是否存在合同法第一百一十一条的情形，以致继续履行之判决是否具有可强制执行性。详见《广东省高级人民法院广东省住房和城乡建设厅广东省司法厅关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》。

二十八、借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。

出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。

【解读】

本条应是以出名人名义购买房屋且房屋转移登记于出名人后，借名人请求确认房屋产权的情形。（如尚未转登记于出名人，则房屋归属仍在出卖人，并不产生归出名人或借名人所有之争；此时，借名人可依间接代理主张享有合同当事人之权利。）

在本条项下，出卖人与作为买受人的出名人签署的买卖合同有效、并将房屋转移登记于出名人名下，因而出名人系合法取得房屋所有权。依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生发效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权效力适用登记主义，故出名人享有房屋所有权、物权归属并无疑义。而借名人与出名人之间系合同之债或委托关系，不足以对抗法定之物权效力，故其请求直接确认归属缺乏法律依据。

借名人依合同关系诉请出名人向其过户，或者解除借名合同、撤销持有房产的委托后依不当得利诉请返还房屋、转移登记，均于法有据。

不论借名买卖还是依其他债之关系主张出名人过户，均属房屋转让行为，并不是免受限购的事由。借名人受限购的，该房产转移所有权之债务在法律上继续履行不能，故法院将不支持其转移登记的诉讼请求。

前已述及，出名人获得房屋所有权合法有效，故其处分房产的行为非属物权处分。出名人将房产转让给第三人的，该转让合同、转移登记等行为，均为有效。

二十九、房地产调控政策实施后，一方当事人故意隐瞒或者虚构事实，或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的，另一方当事人因合同无法履行请求解除或者撤销合同，并要求对方当事人赔偿损失的，可予支持。

注：本文系转载，仅供普法学习。