十九、夫妻一方擅自出卖共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的，人民法院应当依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的，可以判决合同继续履行：

(一)夫妻另一方追认买卖合同的；

(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的；

(三)买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间提出异议的；

(四)有其他情形，可以认定买受人属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。

夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋，已经办理所有权转移登记，另一方请求追回房屋的，依照善意取得的规定审查。

【解读】

一般情形下，一方擅自处分共有不动产，未经共有权人明确同意的，将无法实现物权变动。将如本指引第二十条至第二十二条约定情形，按继续履行不能、合同解除并赔偿损失处理。

而本条的特殊性在于：夫妻双方共有的情形下，一方擅自签署处分不动产的合同，是否适用继续履行？其前提条件有哪些？因夫妻双方财产、人身的紧密关联，以及“家事代理”天然的具有表见代理特性，所以有适用继续履行的正当性。故此为平衡交易安全性，本条列明了四类追认或可推定另一方已“同意”（实际为强化表见性）的情形。

另外，为实现继续履行判决将来的可执行性，诉讼中必须追加夫妻另一方作为共同“被告”（注意不是第三人）参加诉讼，方可于将来受判决约束，继而成为执行阶段的被执行人，得使判决具有可执行性。

二十、合同项下房屋设定的抵押权未消灭，买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。

二十一、房屋被依法查封，买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。

二十二、出卖人无处分权不影响房屋买卖合同的效力，但买卖合同属于合同法第一百一十条第一项规定的法律上不能履行的情形，买受人请求出卖人继续履行合同的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。

【解读】

本指引第八条解决的是不具备所有权或处分权情形下房屋买卖合同效力的问题；而第二十条至第二十二条解决的是，此类合同有效情形下，得否排除障碍继续履行？如不能继续履行则如何处理？等问题。

合同虽有效，但并非所有合同之债均具备强制履行效力，依据《合同法》第一百一十条的规定，当合同履行存在事实上、法律上、人身上、经济上履行障碍时，债权人的强制履行请求权将被依法排除。当然，该规则并不是认可或豁免债务人的违约行为，而是基于“法不强人所难”原则不从给付行为上强制，而从损害赔偿制度中解决违约责任。

因此，对于抵押、查封、共有之不动产，如诉讼请求强制变更登记，因在法庭辩论终结前仍存在法律上障碍、无法实现过户的，仅得依“解除合同”、“损害赔偿”的救济，是以法院将作出释明询问是否转化。但颇具遗憾的是，本指引未能规定，在法院释明后如原告不变更诉请，当如何处理？实践中有法院判决：合同终止，并驳回其他诉讼请求。可资借鉴。

二十三、对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定的消费者，应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定认定，即所购商品房系用于居住且名下无其他居住房屋的购房人。

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