十一、商品房买卖合同违反规划，约定将业主共有的绿地、空地、露台等赠与买受人或者由买受人专用，或者约定出卖人利用建筑物共有部分的，属于违反物权法第七十条、七十六条的规定，应当认定该约定无效。

【解读】

《物权法》第七十条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》第七十条有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

另，有否存在“符合规划”地将业主共有部分转为专有或专用的情形呢？兹引如下几例供参考探讨：

《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”

第三条第二款规定：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

十二、出卖人为套取贷款与他人签订虚假的房屋买卖合同，应当依照民法总则第一百四十六条第一款的规定，认定买卖合同无效。

【解读】

虚假买卖合同本身即虚伪通谋行为，本条有同义反复之嫌。且不论有否“为套取贷款”目的，虚假合同即满足虚伪通谋的全部构成要件，自应认定无效。故本条适用上不应以“为套取贷款”目的，作为认定虚伪通谋的构成要件。本款只是虚伪通谋行为的具体化，而非特殊化。

在“为套取贷款”目的情形下的虚假房屋买卖合同，该如何认定或识别“虚假”？其识别的标准也应为虚伪通谋的标准——当事人双方的真实意思是“不受该合同拘束”或“该合同不对其发生法律约束力”，试举符合本款具体化情形几例供加深理解：

（1）阴阳合同型：阴合同明确了阳合同非真。

（2）不实际履行型：房产并无依据买卖合同交付、过户，仍由出卖人控管收益；或并不支付合同约定非贷款部分的购房款。

（3）关联交易型：实际控制人控制下的关联关系主体间倒换。

金融机构知道或者应当知道房屋买卖合同虚假，仍然与买受人签订房屋担保贷款合同的，该贷款合同亦属虚假，应当认定无效。该贷款合同关系实际存在于金融机构与出卖人之间，合同效力依照民法总则第一百四十六条第二款的规定处理。

【解读】接上一款。

依据《民法总则》第一百四十六条第一款：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”规定，虚伪通谋行为的构成要件应为“就双方虚伪表示内容形成合意”。如仅是单方虚伪表示，则上述民总规定中就无需“与相对人”皆有“意思表示”之说（只需称“行为人意思表示虚假实施的民事法律行为无效”即可）；如不非双方合意则上述民总规定应为“行为人以虚假的意思表示实施法律行为，相对人明知”，适用范围更广。故此，通谋虚伪系双方或多方意思合意成立的民事法律行为（此亦学理上通说），当事人双方的主观心态是“合意”，而不是仅为“知道”。

而本款项下金融机构与买受人签署的担保贷款合同，金融机构的主观心态仅为“知道”或者“应当知道”状态，而未达到意思合意的主观要件，显然与虚伪通谋构成要件不符。且双方对于担保贷款合同的本意是，均欲受该借款担保合同约束并履行之，系真实意思而非虚假意思，显然也不属虚伪通谋行为。所以，从法律解释方法的角度实难得出本款情形下可认定合同虚假。

而，对于无效后的处理，也欠周全——

其一，在买卖合同、借款合同、担保合同均无效情况下，且出卖人与金融机构无意思合意的情况下，就可在众多无效合同基础上建立起来出卖人与金融机构之间存在担保借款合同，根本不具备《民法总则》第一百三十四条规定的双方民事法律行为成立要件。

其二，《民法总则》第一百四十六条第二款：“以虚假意思隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，隐藏行为应为民事法律行为，且多数观点认为隐藏行为的合意当事人应为与虚伪行为的一致。故本款将出卖人与金融机构间的担保借款合同，作为出卖人与买受人之间买卖合同、买受人与金融机构间担保借款合同的隐藏行为，也与虚伪通谋法理通说有不符。

其三，在以买受人名义办理了该房产的借款抵押情形下，因各合同无效，该房产所有权仍归属出卖人，买受人应负返还责任；而买受人将该房产进行抵押，属无权处分行为，但因金融机构“明知”而不具有“善意”，故其无从依据善意取得制度获得担保物权，故此丧失优先受偿权。如此，当事人完全可以达到无抵押而实质获得贷款的目的，银行仅因“知道”而承担的后果，显然过重。

所以，以虚伪通谋规则下直接建立出卖人与金融机构的借款担保合同，难以自圆其说、体系自洽，也滋生新的问题。而现有制定法体系中，利用“间接代理”规则仍存在解决本款情形下问题的路径——

为获得贷款，出卖人与买受人签署虚伪的房屋买卖合同将房屋过户至买受人名下，买受人再将该房屋抵押于金融机构用于贷款，在买卖合同虚假的情况下其他行为的完成均系出卖人授权、授意或者其控制下的买受人处理、处分的，其完全符合委托合同的特征。在买卖合同虚假的情形下，被隐藏的法律行为即该委托合同（有其实未贯以名而已）。

至于，买受人以自己名义与金融机构订立担保贷款合同，而金融机构又明知买卖合同虚伪的，依据合同法第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”规定的情形。担保借款合同既可直接于金融机构和出卖人之间产生效力、金融机构享有的抵押物权又不受影响，又不必牵强地适用虚伪通谋规则。

十三、一方当事人主张房屋买卖合同实为民间借贷合同的担保的，应当举证证明民间借贷合同关系的存在。

当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，出借人主张就买卖合同项下的房屋优先受偿的，不予支持。出借人请求履行房屋买卖合同的，应当依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定处理。

注：本文系转载，仅供普法学习。