广东省高级人民法院

关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引

为正确审理房屋买卖合同纠纷案件，统一裁判尺度，提高审判质量，根据有关法律和司法解释的规定，结合审判实践，制定本指引。

一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式，仅表达房屋买卖意向，未约定在将来一定期限内签订买卖合同，一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的，不予支持。

【解读】

本条是双方民事法律行为成立的具体适用。依据《民法总则》第一百三十四条的规定，双方民事法律行为于意思表示“一致”时成立。合同作为双方民事法律行为，双方仅受“合意”之内容的约束，非“合意”之内容对双方不产生合同的约束力。如双方并无约定“将来一定期限内签订合同”的合意内容，自不能因将来未签订合同而追究违约责任。

值得注意的是，意思表示除以明示方式表达外，依《民法总则》第一百四十条规定，还有根据交易习惯认定为默认之意思表示的可能。那么，本条中缴纳诚意金、签订意向书的行为，有否可能构成默认之意思表示呢？本条采否定态度——缴纳诚意金、签订意向书等行为，依生活常识、交易习惯理解，于表达购房意向（即，想将来购房）尚属在理，但推及至限期签约的意思表示，则尚属不够。

二、认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但协议已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该协议应当认定为房屋买卖合同。

【解读】

依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“？商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本条将司法解释中“实际履行行为”修正为有“受约束的意思合意”。

不论是上述司法解释中“认购、订购、预定等协议”还是本条“约定了将来期限内订立本约的认购书、订购书、购房意向书”，仅看合同名称（除非合同内容另有明确约定）依文义及交易习惯理解可明知，当事人是并未将其作为“正式合同”（即本约）看待的，当事人双方均存在将来还要再订一“正式合同”作为履行依据的意思。所以，在上述司法解释规定中才会有：即使在文本内容上具备了本约合同主要条款的情况下，仍需要借助“实际履行”实现向本约转化。即，当事人通过“实际履行行为”变更了仅具有预约意思的合同，从实行行为中体现了“受该本约条款约束”之意，方能成立本约。

回到本条，其本质仍在于通过合同解释规则，探求当事人双方“受本约内容约束之意”——

细心的读者会对本条中“当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务”一句非常费解：本条前段表明已经具备“买卖合同主要条款”了，而“主要条款”种必然应有“支付房款”和“交付房屋”条款。此处，构成要件岂不重复？实则不然，本条中用语为：“依据协议”、“负有……义务或负有……义务”，此处使用“义务”二字而非“条款”、或“内容”，“义务”的法律性质为具有法律约束力，即合同条款不仅停留在“内容”层面，而是已构成有“义务”（具有法律约束力）。其立足点就是前述所谓从文义中探究出“受其约束之意”。

但，论及实务中如何区别、适用，因内涵隐晦、心证因素较大，在适用上有待试练。

三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同，出卖人未取得商品房预售许可证明的，不影响预约合同的效力。

【解读】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。可见其适用范围仅限于“商品房预售合同”，并未包括“现售合同”、“预约合同”。本条系上诉司法解释的当然之意。

另，注意结合本指引第二条、第六条适用，应先行识别该预约合同是否存在已构成或转化为“商品房买卖合同”、是否属于买卖合同中“预售”合同后，再看有否本条适用空间。

四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款，拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的，不予支持。

【解读】

签署预约合同时常以附件或公示形式告知将来的本约条款，即本条情形。注意有附有本约条款的预约合同，应与本指引第二条有具体明确本约内容并有受其约束意思的“预约合同”存在差别。附款，仅具备了本约合同之内容，仍需考量其“约束力意思”之条件。（详参本指引第二条之解读）

五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务，守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的，不予支持。

注：本文系转载，仅供普法学习。