《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定了，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，但并未明确哪些属于“不可归责于当事人双方的事由”，笔者筛选出五十余例实务中比较有代表性的相关案例，以做研究探讨。因全文篇幅较长，故拟分为多篇，本文为篇（十五）。

36、因房屋漏水问题，双方最终未能就房屋更换达成一致意见，导致未能签订正式合同，属于不可归责于双方事由

[裁判观点]:本案的争议焦点在于未能签订正式商品房销售合同的原因。根据武伟一审中提供的录音资料、协信圆融公司工作人员岳振强的陈述以及双方当事人的陈述，协信圆融公司对武伟提出的房屋漏水问题进行了维修，并同意武伟迟延补交定金。

但因房屋漏水问题，双方最终未达成一致意见，导致未能按约签订商品房销售合同。原审法院认定因不可归责于当事人双方的事由导致商品房销售合同未能订立并据此判决协信圆融公司返还武伟定金30000元并无不当。

[案例索引]：苏州市中级人民法院（2016）苏05民终1457号民事判决书

[评析]：该案特殊的地方在于认购的是现房，因此购房者可以看房，对于明显的质量瑕疵可以发现，如房屋漏水的问题。在已经签订了认购协议后，约定了交纳定金、房款的时间以及签订本约的时间，之后才发现房屋质量瑕疵，能否构成延期支付定金和房款以及不签约的正当理由？

第一、需要明确的是房屋漏水问题属于什么性质的质量问题？

如果属于主体结构质量不合格，则不能交付使用，即使交付使用了，购房者也享有解约权。

房屋质量合格交付是法定义务，《建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。

房屋无法交付使用一般出现在不能完成竣工验收手续，如已经竣工验收合格并交付使用，仍发现主体结构质量不合格，购房者可请求解除合同和赔偿损失。

主体结构工程质量问题直接关系到建筑物是否安全，一旦出现主体结构质量问题，很难通过修复办法解决。本案房屋漏水问题不属于主体结构问题，是可以修复的。

房屋漏水问题属于质量瑕疵问题。《建筑法》第六十二条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定”。

屋面防水工程、其他土建工程（一般包括地面、楼面工程、门窗工程）、电气管线、上下管线的安装工程、供热供冷系统工程等，属于可以修复的房屋质量瑕疵问题。

本案中房屋漏水问题尚不能达到漏水严重以致严重影响正常居住的情形，如严重影响正常居住则导致合同目的无法实现，购房者可以解除认购协议。

第二，要看房屋质量瑕疵是否可以构成延期支付定金和房款以及不签约的正当理由，也即是房屋存在质量瑕疵是否构成约定或者法定解约条件。

现购房者未能提交有效证据证明案涉房屋存在严重影响其正常居住使用的质量问题，导致其合同目的无法实现，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，且案涉预约合同也未就解除合同的相关事项作出另行约定，故购房者亦不享有约定解除权。

依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的约定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，案涉预约合同项下，购房者的主给付义务之一为与开发商在约定期限内就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，现购房者不履行该项义务，依法无权要求返还定金。

本案的判决结果是认为购房者未构成违约，但笔者对此判决结果还是保留意见，房屋漏水不想买房从情理上说得过去，但从法理上说不过去。

37、定购书对房屋交付时间没有明确约定，因交房时间无法达成一致导致未签订正式合同，属于不可归责于双方事由

[裁判观点]:商品房交付时间是决定购买商品房的重要因素，由于定购书对房屋交付时间没有明确约定，原告主张其发现《商品房买卖合同》中约定的交房时间与房屋销售人员承诺的交房时间不一致时与被告协商要求退换，符合常理，因此其在协商未果的情况下未签订《商品房买卖合同》，不构成违约。

被告辩称对于《商品房买卖合同》的样本已在销售场所进行公示，但未能举证证实，且未能证实在签订《中房柳铁新城商品房成交确认书》时已向原告出示《商品房买卖合同》样本。而从原告递交的电话录音中可看出房屋销售人员向原告承诺的交付时间为2018年年底，与《商品房买卖合同》第八条载明的交付时间为2019年年底不符。

但《商品房买卖合同》附件四第六条第9点约定案涉房屋可在2018年年底通过五方验收合格提前交买受人装修。

故从上述协商经过及合同相关约定情况可以看出，原、被告双方在进行购房协商时，就房屋实际交付时间问题在房屋买卖合同中的具体表述未能达成一致意见，从而导致原、被告就房屋买卖未能协商一致，原告未签订商品房买卖合同，属于因不可归责于双方当事人的事由。

[案例索引]：柳州市柳南区人民法院（2017）桂0204民初1495号民事判决书

[评析]：认购协议是简单些好还是复杂些好？这要看认购协议的内容主要是什么方面，如果均是对于购房者权利的限制，而对于房屋本身并未有太多的着眼，则对开发商有利，一旦购房者无正当理由毁约，则可能损失定金；如果认购协议对于房屋本身如建筑面积、套内面积、交房时间等做了锁死的约定，则对购房者有利，因为如果开发商意图在本约中对这些已经确定的条款进行改变属于违约行为，购房者可因此解除约定并要求双倍定金返还。

本案中情形，属于第三种情形，即双方在认购协议中并未约定的交房时间，在本约磋商时不能达成一致，此种情形，如属于诚信磋商，则构成不可归责于双方情形。

值得庆幸的是购房者留存有与销售顾问的录音证据，而开发商又未能在认购协议中明确已出示了合同正式文本或证明已向购房者出示合同正式文本，所以法院认定为诚信磋商。

对于购房者来讲，需要注意，销售顾问口头承诺且自己特别在意，而又未能在认购协议中明确约定时，如交房时间、户型、附属设施等，一定要注意证据留存，以免在支付定金后签订本约时，发现本约与销售顾问口头承诺不一致时，无法维护自身合法权益。鉴于普遍存在的销售顾问不实承诺，较好的办法是在约定签订本约的当日，注意收集录音证据、合同文本等信息，所谓防人之心不可无。

注：本文系转载，仅供普法学习。