《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定了，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，但并未明确哪些属于“不可归责于当事人双方的事由”，笔者筛选出五十余例实务中比较有代表性的相关案例，以做研究探讨。因全文篇幅较长，故拟分为多篇，本文为篇（十三）。

34、因不可归责于双方事由未能订立正式合同，一方要求直接判决与被告签订正式合同不符合法律规定。

[裁判观点]:由于本案《商品房定购协议书》中约定的义务是双方签订《商品房买卖合同》，而签订《商品房买卖合同》是当事人意思自治范畴，任何人和单位不得非法干预，该行为在本质上不适于强制履行，在法律上也不可能履行。在一方违反预约合同或者因不可归责于双方事由的情况下未能订立《商品房买卖合同》，诉求方只能选择要求对方承担缔约过失责任即赔偿损失，并不包括签订合同这样的法律后果。原告要求判决直接与被告签订《商品房买卖合同》不符合法律规定。

[案例索引]：福州市马尾区人民法院（2016）闽0105民初1082号民事判决书

[评析]：本案例引出了一个比较重要的问题，预约合同能否强制继续履行，强制要求签订本约？

（1）关于预约合同、继续履行的法律规定

关于预约合同，2012年7月实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条对预约合同及违反预约合同的后果进行了规定。按照该条规定，预约合同系指以签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等方式，约定了在将来一定期限内订立买卖合同的合同，一方违反预约合同的约定，不履行订立买卖合同的义务的后果是，需要承担预约合同违约责任或者按照对方请求解除预约合同并赔偿损害。

虽然该规定仅规定了“将来一定期限内订立”属于预约合同，但笔者认为，如果认购协议约定了“将来一定条件达成后订立”也属于预约合同，如认购协议约定“在开发商取得预售许可证后再订立商品房预售合同”。

合同纠纷中，一方违约不履行，另一方可要求违约方继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。预约合同的约定义务，是在将来的一定期限内订立本约，属于非金钱债务，关于非非金钱债务继续履行的适用，《合同法》第一百一十条作出了规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”

（2）“将来一定期限签订本约”是否可以强制继续履行

预约合同同样属于合同，适用合同法的相关规定，预约合同的继续履行属于非金钱债务的继续履行，哪些情况不能强制继续履行？

第一，法律上不能履行。

即是在法律上对于签订本约的行为作出了禁止性规定，这种情况一般不会出现。

第二，事实上不能履行。

事实上不能履行是指“签订本约”的不能履行，还是“本约”的不能履行？笔者认为，两者都应包括。如可以推定“本约”无法履行，则“签订本约”这一行为也失去履行的意义，也应认为不能履行。如在房屋买卖合同纠纷中，双方签订预约合同后，一方将房屋卖给第三方或者买方予限购政策不具备购买资格，则即使签订了本约，也不可能按照本约履行房屋交易行为，“签订本约”这一行为虽然可以履行，但失去了意义，也应认为属于事实上不能履行。

第三，债务标的不适于强制履行。

预约合同之债务标的在于磋商签订本约，预约相对于本约来讲，关于合同主要权利义务关系的约定并不明确，需要双方诚信磋商才能最终确定，是否能最终订立本约，仍处于不确定的状态。

如果强制继续履行，即强制另一方“在将来一定期限磋商并签订本约”，存在两个无法解决的问题：

①另一方在本来就不同意继续履行的情况下，有权在诚信磋商的合理范围内提出权利义务的约定，每一项权利义务在合理范围内是有多种可能的选择的，多项权利义务关系在合理范围内的选择更是呈指数增长，双方完全可能无法达成一致。

②如果要求另一方签订一个未经双方磋商的“本约”，则违反合同法意思自治的基本原则。

因此，预约合同之债并不适于强制履行。

第四，履行费用过高。

“签订本约”这一行为本身不会产生过高的费用。

第五，债权人在合理期限内未要求履行。

在一方不履行预约合同的义务时，债权人在合理期限内未要求履行的，不能再要求继续履行。预约合同本身就已经约定了“将来一定期限”或者“将来一定条件下”，在约定了明确期限时，双方对于履行时间有明确的预期，无需再另行提出履行要求，对于另一方是否履行“磋商订立本约”的义务是明知的，在明知一方不履行时未能在合理期限内要求履行的，不能再要求继续履行。如果没有明确约定期限，仅仅约定了一定条件，则在债权人知道或者应当知道条件达成且另一方不履行义务时，应向在合理期限内向另一方提出履行的要求。

此规定的意义在于，在一方已然违约的情况下，如果债权人在合理期限内不提出继续履行的请求，会让预约合同违约的责任形式于长期处于不确定状态，也客观上说明债权人对该债务的履行漠不关心，不利于违约人责任的及时确定或解除，不利于纠纷的及时解决，同诉讼时效的规定有类似的效果。关于此处的“合理期限”应如何理解，笔者认为应当结合具体情况综合判断，一般可以理解为诉讼时效的期限。

注：本文系转载，仅供普法学习。