《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定了，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，但并未明确哪些属于“不可归责于当事人双方的事由”，笔者筛选出五十余例实务中比较有代表性的相关案例，以做研究探讨。因全文篇幅较长，故拟分为多篇，本文为篇（十一）。

31、实际建筑面积与预约建筑面积不一致，且涉案房屋已登记在案外人名下，不属于不可归责于于双方事由，属于开发商过错。

[裁判观点]:一审法院认为，双方订立预约合同时，被告方并未取得商品房预售许可，只由原告支付了预约款及约定了房号、房屋面积、单价，但对交付期限、违约责任等重要条款无法达成一致意见，而该些条款对购买房屋具有重大意义，现原告称被告提供的房产面积与约定不一致，但并未能提供相应的证据证明，也无其他证据证明双方未订立正式合同系被告责任，因此该院认定系因不可归责于当事人双方的事由，导致双方未能订立商品房买卖合同。

二审法院认为，根据两被上诉人二审庭审中的自认，涉案的房屋实际建筑面积仅为87.2平方米，与双方预约的面积不一致，且涉案房屋已登记在案外人的名下亦被一审法院因另案执行查封。鉴于以上事实，足以认定两被上诉人对涉案房屋商品房买卖合同未能签订存在过错，两被上诉人除应退还预约款外，还应当赔偿相应的利息损失。

[案例索引]：金华市中级人民法院（2016）浙07民终4412号民事判决书

[评析]：商品房预约合同纠纷中，“不可归责于双方当事人”并不是一个万金油的理由，什么情况都可以用，必须是在双方均没有违约的前提下使用。因合同条款磋商不能达成一致，可以构成不可归责于双方事由，但该等磋商必须是诚信的，必须是针对未决条款的磋商，任何不诚信的恶意磋商，任何针对已决条款的磋商，都不应当认定为不可归责于双方当事人事由。

本案中，第一，认购协议已经明确约定了房屋“面积为105平方米”，而开发商最终却在签合同时以登记失误为理由拿出一个“面积为87.2平方米”的合同让购房者签订，已然是对认购协议的违约；第二，认购的房屋还没有签订正式合同，就已经被开发商卖掉了，又是违约，造成认购协议已然无法履行。

一审法院以双方未就“交付期限、违约责任等重要条款达成一致意见”，但事实上双方在房屋面积存在巨大差异的情况下，根本就没有就上述本约条款磋商过，何来达成一致意见？所幸，二审法院纠正了一审法院的判决，认定本案属于开发商违约，应当承担相应的违约责任，不能认定为“不可归责于双方当事人事由”。

32、因个人信用原因导致签约受阻，在双方就支付方式无法达成一致时，不属于不可归责于双方事由

[裁判观点]:本案中原被告双方签订的《购房临时证明单》明确约定签约时间及未及时签约的后果，原告作为购房人，购买房屋需要家庭大额经济支出，其应尽到审慎、注意的义务，因原告王业超的个人信用原因导致签约受阻，在原被告双方就支付方式无法达成一致的情况下，两原告提出了退还定金的请求，但是其诉求退还定金，并不符合“因不可归责于双方的事由”的规定；另其提供的证据并不能证明被告存在过错，故法院对两原告的诉讼请求不予支持。

[案例索引]：昆山市人民法院（2016）苏0583民初11079号民事判决书

[评析]：认购协议仅仅预订了房款，但没有约定付款时间和付款方式，购房者因个人信用问题难以获得贷款或者足额贷款，导致不能就付款方式和付款时间达成一致意见，且未能签订正式合同，是否属于购房者违约？要准确界定违约责任，需要明确两个问题，第一，个人信用是否属于购房者应当预见的问题，第二，认购协议是否对付款时间和付款方式有明确的约定。

第一，购房者是否应当预见自身个人信用对于房屋贷款的影响。

从现有判例来看，现在出现个人信用问题的购房者，大多都是在大学期间办理了小额信用卡欠款几十元到几百元，或者办理助学贷款逾期还款，导致个人信用记录不良，造成这种局面显然对于购房者来说没有尽到足够的注意义务，也不知道会有这么严重的后果，如果知道有这个后果，有几个人不会归还区区几百块的信用卡、几千块的助学贷款？大学的小额信用卡大多是银行为业绩需要而推广办理，额度比较小，对于学生来讲没有多大的用处，笔者个人是不建议向学生推广信用卡的，即使推广办理了信用卡，在出现逾期时，也应当履行警示通知义务，通知及时通知还款，特别是上报信用记录前通知严重逾期可能导致的严重后果。大学的助学贷款，则无论是银行还是学生工作办公室应当特别提醒办理助学贷款的学生，逾期还款的严重后果。相信如有以上措施，因个人信用而导致贷款不能的现象会少很多。

对于购房者来讲，虽然自身可能对于个人信用的问题没有特别的关注，但个人信用问题是购房者应当关注的问题，如果因自己没有关注个人信用导致贷款不能，属于自身的过错。

第二，认购协议没有约定付款时间和付款方式，因个人信用无法贷款，是否还可以磋商付款方式和付款时间。

对于认购协议没有约定的部分，双方显然是可以磋商的，因个人信用无法贷款不当然造成购房者违约，因为购房者完全可以选择其他方式来履行付款义务。但是这种磋商应当是诚信磋商，即双方所磋商的付款时间和付款方式应当是合理的，在一方提出合理解决方案时，另一方仍不能接受，则属于违反了诚信磋商之义务，因此不能达成一致的，责任在于违反诚信磋商义务一方。

本案中，开发商针对购房者的信用状况，提出了公积金贷款的方案，虽然提高了首付比例，但确实是除全款支付外唯一可以实现的方案，是合理的磋商请求；但是购房者不认可该合理方案，则属于违反诚信磋商之义务。虽然客观上购房者客观上确实无足额资金储备可以完成该合理方案，但基于购房者未履行对于个人信用状况的注意义务、对于个人履约能力的注意义务，属于其自身过错。

总之，个人信用不良并不当然构成违约的理由，在个人信用不良且诚信磋商仍无法达成一致时，才构成违约的理由。

注：本文系转载，仅供普法学习。