《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定了，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，但并未明确哪些属于“不可归责于当事人双方的事由”，笔者筛选出五十余例实务中比较有代表性的相关案例，以做研究探讨。因全文篇幅较长，故拟分为多篇，本文为篇（十）。

（1）什么是商品房？

关于商品房的概念，法律并无直接的规定。

《商品房销售管理办法》第三条规定了商品房现售和商品房预售的概念，“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定了商品房买卖合同的概念，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。

《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定了房地产开发经营的概念，“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为”。

《城市房地产管理法》第二条规定了房屋、房地产开发、房地产交易的概念，“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁”。

（2）商品房的必要特征是什么？

从上述法律规定可知，商品房无论是销售、预售还是订立买卖合同，都有共同点，这些共同点构成商品房的必要特征：

①由房地产开发企业建设。如果不是由房地产开发企业建设的，则不属于商品房，比如农民自建房，不具备房地产开发资质的企业在获得的土地上建设的厂房、办公附属用房等。

②在城市规划区内建设。参考1989年《城市规划法》第三条的规定，“城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。本法所称城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域”。

③在国有土地上进行建设。根据《土地管理条例》第二条的规定，国有土地包括，“（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征收的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。”

④房屋建设目的系为转移所有权或使用权于买受人，买受人支付价款。如房屋建设目的并不是为了交易，或者房屋交易并未转移所有权或使用权，或买受人并未支付价款，则不属于商品房。

（3）土地规划用途是否影响商品房的认定？

从现有法律法规、部门规章来总结，仅能得到上述四个共同点，依然不能得出仓储用地上房屋是否属于商品房，即土地规划用途是否属于构成商品房的影响因素？限于文章篇幅，本文不作探讨。

（4）在仓储用地上的房产从事商业服务的后果

从仓储用地的土地规划性质来看，该地上房屋用途应为物资储备、中转、配送用途，从事商业服务则必须是在土地规划性质为商业服务业设施用地上进行。根据中华人民共和国国家标准GB50137-2011《城市用地分类与规划建设用地标准》中明确界定“商业服务业设施用地”的内容为“商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地”；“物流仓储用地”的内容为“物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地”。

不按照土地规划用途使用土地的，对于土地使用者来讲有严重后果。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条第二款的规定，未按照土地出让合同规定的条件开发利用土地的，土地管理部门应当予以纠正，并可警告、罚款直至无偿收回土地使用权。根据该条例第十八条的规定，如要变更土地用途的，更有严格程序要求，要征得出让方同意、要经土地管理部门批准、要经城市规划部门批准、要重新签订土地使用权出让合同并补足调整土地使用权出让金、要办理登记。《土地管理法》第五十六条、《城市房地产管理法》第十七条对改变土地用途的情形，同样做出了类似经过规划、土地部门批准的规定。

再回到本案案情来，虽然法律法规并未明确规定商品房的概念，但按照一般意义上的理解，商品房是用于居住或者用于商业服务的房屋，仓储用地、工业用地、科教用地上的房屋不宜直接认定为商品房，也不宜直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，更不宜认定为不可归责于双方事由，双方显然都是有责任的。本案中，双方签订的合同并未违反效力性强制性法律规定，因而合同本身是有效的。但是出卖方在明知购买方目的系为商业用途使用时，应当对于土地性质为非商住用地尽到提请注意和说明的义务，然而并未看到认购协议或者其他充分提示的证据，出卖方存在过错；对于购房者来讲，对于意愿购买的房产也应当尽到了解注意的义务，没有去主动了解，也存在过错，双方过错相抵，购买人依然可以拿回定金。

注：本文系转载，仅供普法学习。