《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定了，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，但并未明确哪些属于“不可归责于当事人双方的事由”，笔者筛选出五十余例实务中比较有代表性的相关案例，以做研究探讨。因全文篇幅较长，故拟分为多篇，本文为篇（七）。
[案例索引]：义乌市人民法院（2015）金义民初字第2278号
[评析]：因开发商设计变更，导致大量购房者提起诉讼，本案系其中一个，本案判决后原告并未提起上诉，但对于该案判决中认定为不可归责于双方，笔者存在异议。
在因设计变更导致认购协议中约定的房号变更时，是否属于开发商违约？笔者认为，只要认购协议后将要签订的正式合同与认购房号不一致的，开发商就构成违约，除非开发商能证明只是房号的变更，房屋的规划设计面积、结构、位置并未变更。
首先，开发商进行工程建设是一定要取得建设工程规划许可证的，未取得即开工建设，属于违法行为，且需承担相应责任。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。
其次，如果开发商完成了建设工程规划许可证的变更，即使该变更程序及公示合法，也不构成未违反认购协议约定的抗辩。规划变更客观上极有可能会对购房者意愿购买的房产产生面积、位置、结构方面的变化，这些因素的变化当然影响了购房者的签约目的能否实现。
第三，未产生面积、位置、结构变化的证明责任在于开发商。是否实际产生了变化和影响，证明责任在于开发商，若开发商能证明规划设计变更并未对原意愿购买房产产生变化和影响，仅仅只是房号的变更，则并未违约，若不能证明，则属于开发商违约。已开工建设的地产要求具备建设工程规划许可证，有建设工程规划许可证则必然有施工图、设计图等相关图文资料，根据这些图文资料可以确定变更前房屋的面积、位置、结构，若规划设计发生变更也会有相应的图文资料证明变化后的面积、位置、结构。将两者相比较，完全可以得出位置是否一致、面积是否一致、结构是否一致，如果涉案房产规划没有变化或者仅有合理范围内的微小变化，则房号仅仅只是一个标识而已并不影响权利义务关系，如果发生了变化，则属于开发商违约。
本案中，审理法院认为“原告未提供充分的证据证明双方曾就对房屋户型结构做过明确的约定”，笔者认为，既然已经在认购协议中约定了房号，就固定了该房屋的规划设计面积、位置、结构。且根据双方的举证，已经能够得出涉案房产的面积发生了较大变化，对此较大变化不应当忽视而应当尤其关注，因为面积既然发生较大变化则位置、结构也很有可能发生较大变化。本案中原告可能出于各种原因，没有选择继续上诉，如果选择上诉可能会在利息支持及开发商违约责任上会有另外的结果。
在未发生规划设计变更时，仅选定房号但认购协议未约定面积、位置、结构未做约定，能否就根据已有的规划设计认定为面积、位置、结构已经做出了约定？笔者认为不可一概而论，购房者作为个人对于房产规划设计是难以取得和得知的，除非购房者可以实地查看意愿房号的房产或者开发商已公示可供随意查看的具体房号的规划设计，否则依然是可磋商内容。对于开发商来讲，如果房产面积、位置、结构已经基本确定，则应当在认购协议中予以具体约定，避免纠纷的产生。
23、因装修标准等未约定事宜不能达成一致，属于因不可归责于双方当事人的事由
[裁判观点]：原告所购房屋为精装房，装修的标准是原告是否购买房屋的重要考量因素，但双方签订的《约定合同》却无关于精装房的任何约定，也未载明带原告参观的欧式样板间非实际交付标准，仅供参考等内容。虽然被告的广告宣传单明确了送10万元精装房以及《约定合同》中有买受人已充分了解所售商品房的基本情况的内容，但并不能以此推定原告认可实际交房标准是被告提供的后期将要交付的精装房样板间。因此，本案原、被告未能签订商品房买卖合同的原因系双方对未约定的重要事宜发生争议，属于因不可归责于双方当事人的事由。
[案例索引]：泸州市龙马潭区人民法院（2017）川0504民初925号民事判决书
[评析]：在经济较发达的城市地区，开发商基于购房者的需求，推出了精装房这一类房产，确实省去了购房者装修毛坯房的大麻烦，但购房者在认购房产时，往往只能看到样板房并不能获知意愿房屋实际的装修标准，认购协议如果未对装修标准问题做出具体的约定、开发商也没有对装修标准做出承诺，则关于装修标准的问题极易发生纠纷。
按照《商品房销售管理办法》第十六条的规定，“……商品房买卖合同应当明确以下主要内容……（六）装饰、设备标准承诺”，按照该条的规定，商品房的装饰装修以及设备标准属于商品房买卖合同的主要内容。装修标准是影响购房者是否购买房产的重要因素，在认购协议没有对装修标准做出明确约定时，开发商也没有对装修标准具体内容做出承诺或者明确告知时，购房者应享有磋商权利。如磋商未能达成一致，则属于不可归责于双方事由。
此外，因为精装房相对毛坯房多了装修这一层，所以购房者在对装修标准比较在意的情况下，应当向开发商了解清楚并要求开发商给出承诺后再认购。在磋商本约条款时，应注意明确装修标准、装修安全环保标准、装修质量验收标准、装修保修期限、与样板房的差异、违约责任等，并尽量避免“高级”、“先进”等不明确表述，而是明确施工工艺、项目名称、建材品牌、建材档次规格价格等。
24、以单方承诺书方式预订房产，开发商收取定金的，属于预约合同，因承诺关于购房单价的意思表示不明确导致无法就购房单价达成一致意见，属于不可归责于双方事由
[裁判观点]：当事人依法享有自愿订立合同的权利，当事人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。鉴于周卫鑫向海地房产出具的承诺书本身对于购房单价的意思表示并不明确，且至今双方对于购房单价的确定未达成一致意见，故系因不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，海地房产应将收取的定金20万元返还周卫鑫。
[案例索引]：杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终字第1847号民事判决书
[评析]：本案中购房人单方出具承诺函，开发商法定代表人收取了定金并出具收据，应视为开发商对于购房人单方承诺的认可，之后开发商致函要求签订正式合同，是公司对于法定代表人行为的确认，双方的承诺、收款行为应视为就认购商品房达成了合意，具备合同成立的要件，属于商品房预约合同。
本案纠纷发生原因在于，双方对于承诺书所写的“本人承诺开盘后所购房的单价绝不低于该项目的2、3号楼，本人自愿在2、3号楼单价的基础上提高100元”理解不同，购房者认为应当是开盘时2、3号楼实际销售价计算，开发商认为应当按照现在的销售价格计算，两种方式价格差距较大。从承诺书内容来看，意思表示确实并不明确，单价是标示价格还是实际销售价格并不明确，双方就此协商不能达成一致的，属于不可归责于双方事由。
那么，双方在磋商之前是否存在违约行为？笔者认为没有违约行为。一是开发商在开盘后两年才通知认购人尽快签约不违约，因为认购协议并没有约定签订正式合同的时间，且购房者并未在开盘后向开发商提出签约，如购房者在开盘后向开发商提出合理期限内的签约要求，而开发商无理由拒绝的，则构成违约。二是购房者拒绝按照开发商函件通知签约并不构成违约。首先开发商的致函并未明确签约时间，仅提到“尽快”，而购房者在接到通知后十日内即回复函件说明了单价未确定、不具备签约条件，拒绝签约，未违反磋商义务。
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