《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定了，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，但并未明确哪些属于“不可归责于当事人双方的事由”，笔者筛选出五十余例实务中比较有代表性的相关案例，以做研究探讨。因全文篇幅较长，故拟分为多篇，本文为篇（六）。

19、开发商未能举证证明购房者违约，属于不可归责于双方事由？

[裁判观点]：对于商品房现售合同的成立并生效，需要双方当事人真实意思表示一致才能实现，一方不能强制另一方签订合同。被告未能举证证明双方未签订现售合同的原因归责于原告，因此因不可归责于双方的事由，原、被告未对现售合同的签订实现意思表示一致，最终未签订商品房现售合同，该认购协议终止，被告应返还原告定金3万元。

[案例索引]：南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5595号民事判决书

[评析]：本例中法院以开发商未能举证证明购房者违约为由，认定为不可归责于双方的事由欠妥，以该表述，只能证明购房者没有违约，不能证明开发商没有违约，虽然结合全案来看，法院认定为不可归责于双方合理合法，但此处的表述显然是存在漏洞的。

举出此例，是为了说明，只有在开发商和购房者均不构成违约时，才属于不可规则于双方事由。

20、因未签订正式合同的原因无法查实，认定为不可归责于双方事由？

[裁判观点]：双方至今未签订商品房买卖合同的原因无法查实，故本案宜认定系因不可归责于双方的事由导致未能签订商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

[案例索引]：长沙县人民法院（2014）长县民初字第3456号民事判决书

[评析]：本例中法院以无法查实未签订正式合同的为由，认定为不可规责于双方当事人事由欠妥。民事诉讼中“谁主张谁举证”为基本原则，购房者提出开发商违约，应当提交证据予以证明，最主要的证据就是有没有认购单，上面是怎么约定的，如果约定了签合同的时间而没有签约，就是开发商的责任，如果开发商能提出证据证明时购房者的责任就是购房者的责任，如果开发商不能提出证据证明自己没有责任就是违约。如果认购单没有约定签合同的时间，则购房者不能证明开发商违约，何时签约需要双方磋商确定，磋商不成才属于不可归责于双方事由。

但本案中，从原告举证来看，仅有一份发票并没有认购单，发票也仅注明了楼牌号，没有其他约定，仅以此为证，不能证明约定了签订正式合同的时间，也即不能证明开发商没有签订正式合同违约，而开发商并未提出购房者违约的意见及举证，因此双方均没有违约，未签订正式合同不可归责于双方事由。

21、诚信磋商后无法就认购协议未约定的条款达成一致的意思表示，属于不可归责于双方的原因

[裁判观点]：《认购书》是原、被告订立商品房买卖合同之前先行订立的预约合同，其目的是先行约明部分条款，为双方在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，已付定金也应予以返还。本案《商品房买卖合同》、《补充协议》及《房屋租赁合同》在付款、回租及违约责任等方面确实存在对原告不公平的格式条款，原告因此未能与被告达成一致，导致双方不能签订商品房买卖合同，不能订立本约的原因不可归责于双方，故原告关于被告归还定金的诉讼请求可以支持，但原告要求被告支付逾期返还定金的利息没有依据，不予支持。原、被告因不可归责于双方的事由未能订立商品房买卖合同，《认购书》的合同目的已无法实现，原告据此向被告发函明确提出解除《认购书》符合法律规定，双方签订的《认购书》已经解除。

[案例索引]：福州市晋安区人民法院（2014）晋民初字第751号民事判决书

[评析]：本例虽然属于发生最多的情形，但法院并不一定会支持不可归责于双方，是否会支持并认定为不可归责于双方，需要满足以下四点。

第一，正式签约前磋商。注意一定要是签订正式合同时间之前或者最迟在看到正式合同时提出磋商。如果在签订了正式合同之后再提出修改，显然不属于磋商，权利义务关系已经确定。

第二，磋商内容必须为未决条款。对于已经在认购协议中约定了的条款，是不能提出磋商的。

第三，磋商必须为诚信磋商。对于将要签订的正式合同中不公平的地方或者对于购房决定有重大影响的条款提出修改，属于诚信磋商，如果随便选择一个条款说要修改或者提出明显不合理的修改意见，则不属于诚信磋商。

第四，未发生违约行为时磋商。如果认购协议约定了先付一笔首付款，过几天再签合同，如果没有按照约定时间付款，则已然构成违约。

22、因设计变更导致预售登记房号与预约房号不一致，并不必然导致原告预约的房屋有权利的瑕疵，不属于开发商违约，因重要条款无法达成一致意见属于不可归责于双方事由？

[裁判观点]：关于双方未签订正式的房屋买卖合同的原因，原告称系因被告违约行为导致，存在房屋结构有变更及房屋预售登记房号与预约房号不一致的情况。但原告未提供充分的证据证明双方曾就对房屋户型结构做过明确的约定，而房屋预售登记并非物权性质的登记，登记的房号错误或者不一致并不必然导致原告预约的房屋有权利的瑕疵，故原告主张被告违约依据不足。现双方对房屋面积、交付时间、违约责任等重要条款无法达成一致意见，而该些条款对购买房屋具有重大意义，故应认定系因不可归责于当事人双方的事由，导致双方未能订立商品房买卖合同。原告可要求解除预约合同，被告应当将预约款返还给原告。被告于2015年8月31日收到原告的起诉状副本等材料，双方的预约合同从该日起解除。因本案系因不可归责于双方的事由导致解除预约，故原告要求支付利息依据不足。

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