《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定了，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，但并未明确哪些属于“不可归责于当事人双方的事由”，笔者筛选出五十余例实务中比较有代表性的相关案例，以做研究探讨。因全文篇幅较长，故拟分为多篇，本文为篇（四）。
13、开发商在认购协议签订时尚未实际取得土地，因土地不能取得无法签订正式合同属于不可归责于双方的事由，购房人在可随时解约而不解约时因自行承担预约金利息
众所周知，开发商在土地拆迁、工程建设，商品房出售等众多环节每一处均有可能遭遇不可预见风险，无法预计房屋交付时间，所以《优先购买权协议书》中没有框定本约签署的合理时间，说明双方均无法预见本约签署的时间，且预计到本约签署时间可能超出合理的期限。从预约协议对解除条件的约定看，双方虽然没有明确约定李昇可以随时解除预约协议，但是从协议条款“优先购买期内，若乙方（李昇）未行使优先购买权与甲方（星海公司）签订商品房买卖合同的，视为乙方自动放弃优先购买权”看，其中包含两层含义：一、预约协议的目的是为李昇设定权利，李昇可以随时选择放弃权利，解除预约协议。二、即使在优先购买权行使期内，李昇仍可放弃优先购买权，两者从其轻，在优先购买权行使期前，李昇更可以随时解除预约协议。预约协议赋予李昇随时解除协议的权利，李昇可以通过选择行使或放弃权利，控制预约协议的履行风险。也就是说，李昇预见的履行风险实际发生后，可以权衡利弊通过解除合同控制履约成本。李昇上诉将全部商业风险归责于星海公司，与事实不符，《优先购买权协议》因不可归责于双方的原因而解除。
案例索引：无锡市中级人民法院（2015）锡商终字第0556号民事判决书
评析：一般购房者与开发商签署认购协议时，都是楼盘已经开发建设，已经取得或者将要取得预售许可证的时候，本案中购房者比较大胆，在开发商仅仅签了土地出让合同，尚未实际取得土地、更没有开发建设时就交了钱签了认购协议，其应当对于要承担的风险有所预知。最终，因为政府方面的原因，土地未能按照出让合同约定的时间交付给开发商，开发商因为未能取得土地而导致不能签订正式的合同，被法院认定为不可归责于双方当事人责任。
关于利息承担的问题，因购房人在明知风险存在，享有随时解约权的情形下，对于其自身资金被占用的损失的扩大存在责任，所以法院并未支持利息损失诉求。事实上，即使购房人不享有随时解约权，其也并未行使法定解约权，预约合同的解除系在法院判决解除之日解除，之前的利息损失同样不应得到支持。
14、双方均无法证明是对方的原因导致未能订立合同，属于不可归责于双方的事由
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，上诉人唯诚公司认为周定真没有按期到售楼处签订商品房购销合同，已经违背了认购单的相关约定，故定金不应返还，但周定真对此予以否认。周定真陈述自己6月30日到过售楼处，因唯诚公司存在以团购费为由变相涨价行为自己才未与对方签订合同。法院认为，现在周定真与唯诚公司均无法证明是由于对方的原因未能订立合同，因不可归责于双方的事由，导致商品房关于定金合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
案例索引：苏州市中级人民法院（2017）苏05民终248号民事判决书
评析：本案中购房者以开发商要求额外的团购费为由不签订正式合同，开发商认为购房者违约不签订购房合同，一审法院认为双方均不能证明对方违约是有待商榷的。购房者一旦没有按照认购协议履行到场协商签订正式合同的义务就应当认定为违约，除非购房者能证明自己履行了认购协议，在约定时间到达了约定地点磋商。然而一审中并未有证据证明购房者在约定时间到约定地点磋商，所以一审应当认为为购房者违约的。
二审中，购房者提交了证据证明自己曾按约定到场磋商，虽然存在是否为新证据的问题，但也可以证明事实的发生，所以二审法院认定为不可归责于双方当事人事由。但表述上，笔者认为，表述为双方均证明自己不存在违约行为较为稳妥，而不是双方均无法证明对方存在违约。
15、涉案房屋规划用途为科教，开发商未能举证证明其在与购房者磋商过程中已将相关规定及过户条件告知购房者，购房人也未能举证证明其为签订正式房屋买卖合同采取了积极行为，可以认定系因不可归责于双方
氿龙公司出卖的房屋规划用途为科教，房屋用途为环保研发、产品展示、电子商务、物流信息等商务办公。本案中，氿龙公司向王某甲出具的收据载明了交款人、收款方式、收款数额及收款事由，由此可以确定房屋买卖的双方当事人、价款及涉案房屋的基本情况，也反映了双方当事人买卖涉案房屋的意向，虽尚不具备房屋买卖合同的主要内容，但可以认定为对签订正式房屋买卖合同的预约。本案审理的重点是因何方原因导致未能订立正式房屋买卖合同，根据双方当事人的举证和陈述，氿龙公司未能举证证明其在与购房者磋商过程中已将相关规定及过户条件告知购房者，许息平也未能举证证明其为签订正式房屋买卖合同采取了积极行为，故可以认定系因不可归责于双方当事人的事由导致未签订正式房屋买卖合同，据此氿龙公司作为出卖人应当将定金1470000元及相应利息返还购房者。
案例索引：无锡市中级人民法院（2013）锡民终字第1369号民事判决书
评析：按照住房和城乡建设部发布并于2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）国家标准，城市建设用地共分为8大类、35中类、44小类，本案中“科教”这一类别名称并未在该标准中找到，最为接近的是A大类下A3中类教育科研用地下A35小类，A3中类范围是高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位等用地，包括为学校配建的独立地段的学生生活用地，A35小类范围是科研事业单位用地。考虑到本案纠纷发生时间，GB50137-2011这一国家标准可能并未施行，笔者找到了已被废止的老国标GBJ137-90，其中C6中类为教育科研设计用地，范围是高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地，本案中所称的“科教用地”有可能即是指老国标中C6中类“教育科研设计用地”，具体到小类，可能是C65科研设计用地，范围为科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息和科技资讯等用地，不包括附设于其他单位内的研究室和设计室。
为什么要搞清楚土地的规划用途，是因为“科教用地”大类上属于公共设施用地，或者按照新国标的表述为公共管理与公共服务用地，此类用地具有公共属性，显然同居住用地、商业服务业设施用地等不同。居民用地、商业用地的购买和使用购房人都非常熟悉，也不存在准许购买使用的资格条件限制，但公共管理与公共服务用地不一样。此类用地一般为划拨方式取得，也有出让取得，意在鼓励科研事业的发展，取得此类用地的产权各地都有严格的规定。比如本案中，《宜兴市科研设计用地管理暂行办法》宜政规发（2010）9号规定，只有符合条件的从事科研设计活动的企事业单位才能申请使用科研设计用地。
值得注意的是，笔者查询了本案中被告的经营范围，本案中被告房产出卖方氿龙环保科技信息（宜兴）有限公司并非是具备房产开发资质的开发商，而是一家外商独资的科技企业，其经营范围不包括房地产开发等，仅仅只有“自有房屋租赁、物业管理”等。作为一家不具备地产开发资质的公司，能否出售科研用地产权尚且不论，该公司应当在普通个人购房人认购时，明确告知房产取得的条件，如果没有告知，则属于公司自身过错；作为购房者，也应当在认购房产时，了解房产的规划用途等，如果没有了解，也存在过错。双方均存在过错的情况下，导致未能签订正式合同，法院认定为属于不可归责于双方的事由。
实际上，本案还存在一些问题，比如科研设计用地上的房屋是否属于商品房，本案能否直接定案由为商品房预约合同纠纷，科研设计用地上的房产能否出售、双发签订的认购协议是否有效的问题，但因篇幅限制，本文暂不做探讨。
16、开发商未诚信磋商，不属于不可归责于双方的事由，守约方可向违约方主张相应的违约责任，但不能要求另一方必须履行签订商品房买卖合同义务。[预约合同不能强制履行]
预约合同订立的目的，是为了今后签订本约，促进交易的完成。双方签订的预约合同是对将来签订商品房买卖合同有关事宜的初步确认，在订立本约时还应对商品买卖合同所应具备的主要条款进行磋商，双方有义务促进本约的订立，但无法律规定双方当事人具有必须订立本约的义务。因此，上诉人江再根与被上诉人尧舜公司实际未能订立商品房买卖合同，如一方存在违约责任，守约方可向违约方主张相应的违约责任，但不能要求另一方必须履行签订商品房买卖合同义务。故尽管《商品房预订协议》及《商品房预订补充合同》合法有效，但上诉人主张被上诉人继续履行该预约合同，缺乏法律依据。
案例索引：重庆市第四中级人民法院（2016）渝04民终470号民事判决书
评析：本案中因房价上涨，开发商未同意按照约定的价格继续履行商品房预约合同，而提出要按照现价来履行认购协议，并以就正式合同主要条款不能达成一致为由提出本案属于不可归责于双方当事人事由。显然，开发商的磋商行为违反了诚实信用原则，属于恶意磋商，预约合同中已经约定的条款不得再提出不合理的磋商条件，因此认定为开发商违约合法合理。
关键在于，预约合同一方违约的，另一方能否要求强制履行签订正式合同。本案中法院观点认为不能强制必须签订正式合同，笔者同意此观点。预约合同不等于正式合同，预约合同之所以为预约合同在于未能就明确商品房预售、销售合同的主要条款，双方的主要权利义务关系并不明确，有待进一步的平等自愿磋商，一方不能要求另一方必须接受其所提出的合同条款，否则违法自愿原则。守约方可以要求违约方继续履行预约合同确定的义务，但该义务为磋商义务，而不是直接订立本约，守约方不能要求法院直接判决违约方签订本约，这不具备可操作性的，也没有约定或法定依据。
另外需要关注的是，认购协议不一定就是商品房预约合同，也可能构成商品房预售、销售合同。在认购协议具备预售、销售合同所要求必须具备的主要合同条款时，认购协议属于本约，购房者可以此为依据要求法院判令开发商履行此认购协议。
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