《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定了，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，但并未明确哪些属于“不可归责于当事人双方的事由”，笔者筛选出五十余例实务中比较有代表性的相关案例，以做研究探讨。因全文篇幅较长，故拟分为多篇，本文为篇（三）。
9、因不可归责于双方事由解除认购协议，开发商应承担资金占用的利息损失
被上诉人未提交证据其曾主动要求上诉人签订预售合同，上诉人也未提交证据证明其曾积极要求与被上诉人签订预售合同，鉴于双方均未提交有效证据证明系对方过错致使预售合同无法签订，原审判令被上诉人将上诉人预交的74万元予以退还，并无不当。上诉人主张被上诉人还应返还定金531798.8元，无事实和法律依据，法院不予支持。但利息是法定孳息，为避免当事人诉累，基于公平原则，在因不可归责于双方当事人的事由造成预售合同未签订的情况下，被上诉人自2013年12月31日占有使用上诉人交付的74万元，其应在向上诉人返还74万元的同时，向上诉人支付自2014年1月1日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的相应利息。
案例索引：青岛市中级人民法院（2016）鲁02民终3260号民事判决书
评析：因不可归责于双方当事人事由商品房预约合同解除，开发商是否应当承担利息损失？如支持利息损失从什么时候开始计算？
本案中，法院支持了利息损失，理由是利息为法定孳息，基于公平原则，占用资金方应当向另一方承担利息损失，且利息自交付开发商之日起计算。实际上，各地法院在对类案进行裁判时，是否支持利息以及支持利息的起算时间存在较大不同。有法院认为，既然商品房预约合同纠纷因为不可归责于双方当事人事由而解除，开发商不存在过错，就不应当承担利息损失；有法院认为，虽然合同因不可归责于双方当事人事由而解除，但开发商应当在合同解除后立即返还占用的资金，如果合同解除后逾期返还则构成新的责任，应当承担逾期返还的利息。关于合同解除的时间也即利息损失的起算时间，有法院认为应当从开发商收到解除通知时起算，有认为应当从开发商收到起诉状副本之日起计算，有认为应当从购房者首次提起诉讼之日起计算，也有认为从法院判决认定预约合同解除之日其计算。
笔者认为，要解决利息损失是否支持、从何时起算的问题，首先要解决商品房预约合同何时解除的问题。
认购协议中一般仅会约定违约情形下合同的解除，不会约定不可归责于双方事由下合同的解除，所以此时合同解除应当是法定解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”应当属于《合同法》第九十四条第（五）款规定的“法律规定的其他情形”（司法解释严格来讲不是法律，但已实际作为法律文件）。
按照《合同法》第九十六条的规定，构成法定解除情形时，合同的解除应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，但对方有异议的，可以请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。具备法定解除权、有效通知了解除合同、通知有催告期时催告期满、异议未能成立时，合同自通知到达或催告期满时，发生解除的法律效力。合同法定解除权的如何有效行使是一个比较复杂的问题，本文不做探讨（注：有兴趣可了解莫燕雯律师在无讼阅读发表的《法定解除权的实务操作指引》一文及系列文章）。笔者认为，一旦法院认定了商品房预约合同的解除时间，则应当自合同解除时计算利息。
如果购房人有效行使了合同解除权，则应当自合同已解除之日起计算利息损失，如果购房人未能有效行使合同解除权，应当自合同被法院认定为解除之日起计算利息损失。
10、未提供有效证据证明属于不可归责于双方事由的，不履行认购协议属于违约行为
本案中，李旻霏以金河谷公司在签订合同过程中存在欺诈，严重违反诚实信用原则，强买强卖为由，要求解除《商品房认购书》，但李旻霏在本案中除自己单方陈述外，所提供相关证据即录音资料因缺乏真实性、关联性，导致该证据证明力不足，不能证明李旻霏的主张。故李旻霏要求解除双方签订的《商品房认购书》的主张不成立。另，结合双方《金河谷项目商品房认购书》第三条第2项及第四条第3项的约定，李旻霏并未提交有效证据证明导致2013年11月11日之前未签订《商品房买卖合同》的原因系因不可归责于双方的事由。综上，李旻霏的上诉请求不成立，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确
案例索引：成都市中级人民法院（2015）成民终字第333号民事判决书
评析：本案中购房人意图以“不可归责于双方事由”为由，否定自身的违约行为，但因举证不能，最终被法院驳回。在商品房预约合同纠纷中，过错形式有三种，第一种是一方违约、一方守约，第二种是两方均违约，第三种是两方均没有违约。第一种情形按照定金罚则、违约责任处理，第二种和第三种则要复杂些。
两方均违约时，是否存在违约的先后顺序，是否合同约定了履行义务的先后顺序，均影响到责任承担。分为三种情形：
a.如果有先履行义务一方违约在先，则属于该方过错责任，另一方因享有先履行抗辩权，虽然存在事实上的违约行为，但可获得抗辩权，不承担违约责任；
b.如果后履行义务一方以实际行为构成违约在先，则属于该方过错责任，另一方因享有不安抗辩权，虽然也存在事实上违反合同约定的行为，但也可获得抗辩权，不承担违约责任；
c.如果未约定履行义务的先后顺序，则双方事实上违反合同约定的行为，在均造成无法实现合同目的的后果时，可构成过错相抵。
在商品房预约合同纠纷中，第c种情形一般会无异议的被认定为不可归责于双方当事人事由，第a、b种情形，某些判例认定为一方违约，某些判例同样也认定为不可归责于双方当事人事由，这些判例虽然严格来讲应该不予认定为不可归责于双方，但很可能出于衡平双方利益的考虑，并未严格追究违约方责任，而是作出了相对温和的判决。
两方均没有违约也存在两种情形，一种是两方确实均没有违约，第二种是两方虽事实上有违约行为，但没有提出证据证明或者提出的证据不能证明违约行为。此两种情形，一般也会无异议的被认定为不可归责于双方当事人事由。
11、认购协议未约定认购房产的建筑面积和总价款，也未约定计价方式，未能达成一致导致不能签订正式合同，属于不可归责于双方事由
在签署预订单时，待售房产的分摊面积尚不清楚，鑫桥公司仅以平面图的形式向意向购买方展示商铺的套内面积，直至通知吉同华交付130万元购房款时，鑫桥公司也未将该商铺的分摊面积及分摊部分的价款之情况告知吉同华。双方在预订单中约定的内容也非常简略，仅就意向价格（单价）进行了约定（每平方米9500元，97%折扣），未约定认购房产的建筑面积和总价款，也未约定计价方式。
合同的内容是由合同当事人协商一致确定的，在商品房买卖尚未签订的情况下，预订单中所谓的认购单位最终面积以“商品房买卖合同”为准，实属约定不明。故双方达成预订单后，买卖商铺的计价方式及其总价等具体的合同内容需由双方继续进行磋商，以达成合意，签订本约合同。而双方在后续的磋商中乃至本案的诉讼中因分摊问题发生争议，鑫桥公司主张按建筑面积208.48平方米计价，吉同华则主张按套内建筑面积151.2平方米计价，分摊面积附带于套内建筑面积，不需再分摊承担。发生此争议，足见双方对合同的主要条款无法达成合意，故双方之间未能签订本约合同是因不可归责于双方当事人的事由造成。（一审法院论述较为详细二审维持，故本处仅引用一审法院论述）
案例索引：海南省第一中级人民法院（2014）海南一中民一终字第36号民事判决书
评析：本案与同样是未就认购房产的建筑面积和总价款未能达成一致，但同本文第7例中存在两点不同之处，即房产并非是现房、计价方式没有约定按照建筑面积还是套内面积计算。
并非是现房就造成购房人无法了解房产建筑面积或者套内面积的实际情况，房屋面积处于不确定的状态，而到底是以建筑面积计价还是以套内面积计价没有约定，更加对于认购协议的内容造成一种不稳定的状态，对于此种约定非常简略的认购协议，需要双方进一步的磋商来达成一致，不能达成一致则属于不可归责于双方当事人事由。
开发商作为专业人士，在制定商品房预约合同时应当谨慎处理，不可过于简略，否则极容易因自身的失误造成购房人零成本退房成功的发生。
12、国土部门尚未变更土地用途和使用年限，导致双方就土地使用权年限不能达成一致意见，属于不可归责于双方事由
上诉人认为“富都国际休闲公馆”二期项目的土地使用证、规划许可证等证件均已悬挂于售楼处明显位置供购房者查看，上诉人与被上诉人是在售楼处签订的《预定书》，被上诉人应知道土地使用权尚余25年的情况，故合同未能签订的责任在被上诉人。对此，法院认为，《预定书》并非正式房屋买卖合同，土地使用权的年限是商品房买卖的重要信息，法律规定住宅用地的土地使用年限为70年，在土地使用权年限与法律规定不符时，开发商应向购房者作明确提示，但上诉人并未在《预定书》中明确告知土地使用权的年限，也未能提供证据证明已向被上诉人作出明确提示，而且直至二审开庭，涉案土地的使用权年限尚未变更，被上诉人以此为由申请退房，不与上诉人签订商品房买卖合同，责任不在被上诉人。
被上诉人虽然在起诉状中并未明确是因土地使用权年限问题申请退房，但在一审庭审中已明确表示申请退房的原因是土地使用权年限问题，一审法院认定被上诉人退房的原因是年限问题并无不当。富都公司取得了房产预售许可证，但国土主管部门尚未变更涉案项目的土地使用年限，双方当事人不能就商品房买卖达成一致，属于不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立的情况，不适用定金罚则。
案例索引：海南省第一中级人民法院（2014）海南一中民一终字第539号民事判决书
评析：本案情形与本文第2例情形相似，都是对于存在瑕疵的土地使用年限均已公示但未明确提示告知，但存在不同之处，即本案中土地规划已规划主管部门批准由旅游酒店用地变更为城镇住宅用地，土地使用年限也有相应延长，如国土主管部门变更完成，则剩余土地使用年限属于合理范围。然而直至二审庭审时，国土部门仍未完成变更土地用途和使用年限，因为土地用途变更程序复杂而漫长，在过程中不代表已经发生，还存在变更失败的可能性，该程序不受开发商和购房人的控制。所以因为土地使用年限的问题，开发商未能明确提示、购房人未能自行了解均有过错，又因为土地用途变更不受双方控制，所以认定为不可归责于双方当事人事由。
对于土地使用年限存在使用年限的瑕疵时，开发商是否选择明确提示购房者，属于其自身商业策略，明确提示了，可能导致购房者购房意愿降低，但已经签订认购协议即不可随意违约，未明确提示，可能导致购房者以此为由提出解除认购协议并获得法院支持，使得开发商需要花费精力、额外的费用来解决发生的诉讼纠纷。在土地使用年限存在瑕疵但可以获得修复的情况下，比如非住宅用地获批变更为住宅用地，但土地使用年限的变更尚在程序中，则建议明确提示购房者土地使用年限以及变更的进程，增加购房信心、减少不必要的纠纷，购房人明知情况则应当预知可能的风险，再如果因土地使用年限的问题提出解约属于违约。
注：本文系转载，仅供普法学习。
