《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定了，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，但并未明确哪些属于“不可归责于当事人双方的事由”，笔者筛选出五十余例实务中比较有代表性的相关案例，以做研究探讨。因全文篇幅较长，故拟分为多篇，本文为篇（二）。

6、认购协议附带“装修合同”、“车位”，不构成拒签正式合同的抗辩，不属于不可归责于双方的事由

本案中，双方当事人签订的《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》第八条约定，庄焕荣未按上述时间签署《商品房买卖合同》及其附件的，香江公司有权不予退还庄焕荣已交付的定金，并有权不再另行通知乙方而将该商品房另行出售。现根据案件查明事实，庄焕荣既没有依约支付第一期房款，亦无依约前往香江公司签订正式合同，因此，庄焕荣的行为违反上述合同约定，其主张香江公司退还定金，缺乏事实及法律依据，不应予以支持。原审法院驳回其该项诉请主张，上述处理并无不当，法院予以维持。庄焕荣上诉认为上述合同约定属于霸王条款，缺乏理据，法院不予采信。

至于庄焕荣上诉提出香江公司同意其成功介绍案外人购买案涉房屋后则定金予以退还，对此，庄焕荣没有提交证据证明双方就该内容达成合意，且香江公司亦不予认可，故该上诉理由不能成立，法院不予采信。庄焕荣是否被迫与案外人签订《装修合同》问题，不属于本案法律关系的审查范畴，且不能作为拒绝支付购房款及签订正式合同的合理抗辩，故该上诉理由缺乏事实依据，法院亦不予采信。

案例索引：广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第1409号民事判决书

评析：因为稳定房价的需要，政府出台了限地价、限房价的政策，但开发商肯定是追求利益最大化的，所以会想办法规避政策，比如买房捆绑销售“装修合同”、“车位”等。在已经签署了认购协议和装修合同的情形下，不按照认购协议的约定来履行付款和签订正式合同的义务，构成违约。暂且不论捆绑销售是否违法违规的问题，对于购房者来说完全可以选择不签合同，认购协议和装修合同都已经签了，就应当受到约束，签署之后再以捆绑销售为理由反悔，不属于不可归责于双方当事人事由。

但是，如果在签订正式合同之前，开发商要求先签捆绑销售的合同时，购房人可以拒绝签订捆绑销售合同并要求签订正式合同，如果开发商拒绝签订正式合同，就构成违约。

7、未能就房产认购面积、总价达成一致，属于不可归责于双方事由

南方置业公司与陈碧玲于2014年4月15日所签订的《商品房认购书》中，并没有约定所购商铺的面积与总价。直到同年的5月12日涉案商铺的平面图测绘出来后，涉案商铺的具体面积才确定，因此对于当时认购书中没有约定所购商铺的面积与总价，双方不存在恶意。陈碧玲认为该面积与签订认购书时南方置业公司告知其的面积相差甚远，按此面积计算出来的涉案商铺总价已超过其支付能力，故不能接受。经协商，双方对认购书所约定买卖商铺的意思表示未能达成一致，目前也没有充分证据证明双方违反了诚信磋商的义务，因此，双方对于最终未能签订《商品房买卖合同》，均不存在违约的情形，合同不能订立的原因不可归责于双方。原审判决认定双方均具有一定过错不当，法院予以纠正。

案例索引：湛江市中级人民法院（2017）粤08民终804号民事判决书

评析：认购协议仅仅约定了单价，房产也属于现房，虽然套内面积可以确定，但正式的建筑面积还无法确定，在经房产测绘后正式的建筑面价超过套内面积447平，公摊面积占到35%。虽然购房人称开发商承诺建筑面积在900平以内，但并没有证据证实，在无法证实承诺的前提下，法院判决认为未能就房产认购面积、总价达成一致，属于不可归责于双方事由，个人认为是值得商榷的。

因为房子是现房，完全可以测量得出套内面积，商铺的公摊面积到35%也在合理范围内，购房人应当预见到此后果。如果严格来看，购房人以此为由构成不签合同时构成违约的，只能说，法院可能考虑到100万定金比较多，商铺也已经售出，为衡平利益，认定为不可归责于双方事由，如果定金比较少，可能是另外一个结果。

8、虽然已公示示范合同，但未出示正式合同以及采取合理方式提请注意免除或者限制责任的条款，则购房者仍享有磋商合同条款的权利，如就合同条款合法修改要求不能达成一致，属于不可归责于双方事由

本案中，虽然认购书约定“认购方确认在签订本认购书时，出售方已在售楼部公示了企业法人营业执照、国有土地使用证、….等开发文件，并公示了中山市商品房买卖合同连六个附件的详细内容，以及……，认购方清楚了解、认可并同意按公示的文本进行签署、履行”，但该条款内容实际上限制了买方黄永亿对商品房买卖合同进一步磋商的权利，对黄永亿权利影响甚巨。

而通过考量上述认购书内容可知，认购书为年代公司欲反复使用而预先制定的格式合同，年代公司作为提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。年代公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就认购书中上述条款内容向黄永亿作了提示及说明，也未有证据证明向黄永亿出示了正式商品房买卖合同文本，故该条款对黄永亿不产生法律效力，黄永亿仍享有对正式商品房买卖合同进行磋商的权利。

纵观黄永亿提出的修改意见，并非违背诚实信用原则否认预约合同中已决条款或提出令年代公司无法接受的不合理条件，属于就合同主要条款的正常沟通协商，故一审法院认定双方系因不可归责于双方事由导致商品房买卖合同未能订立正确。

案例索引：中山市中级人民法院（2016）粤20民终3093号民事判决书

评析：公示的示范合同和正式合同时不一样的，示范合同很多地方是空白的，而正式合同对空白地方进行了规定填写，而且正式合同会在合同附件中做很多的约定，而附件中的约定也是示范合同没有的。所以即使公示了示范合同，购房人仍享有磋商的权利，经诚信磋商不成，就属于不可归责于双方事由。

另外，开发商经常会在认购协议中写明“认购方清楚了解、认可并同意按公示的文本进行签署、履行”等内容，该内容排除或者限制购房人的主要权利磋商权，对购房人主要权利影响较大，应对购房人做出充分的提示和说明，否则不生效。

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