【二审裁判】

李明柏与金陵置业公司均不服，向南京市中级人民法院提出上诉。李明柏上诉称：(1)原审判决租金计算标准没有事实和法律依据，所谓“江宁区物价局价格论证中心给出的意见”完全是工作人员的个人意见，没有任何数据支撑该工作人员的观点。上诉人已经提供同地段房屋租赁合同和发票，足以证明当前其房屋市场租赁价格不应低于21000元。(2)损失计算到2011年7月22日不符合损失发生的实际情况。上诉人在2011年7月22日拿到鉴定报告，不可能当天就可以住进去，还需要进行装修整理，这段时间也是和房屋质量有问题有因果关系的。(3)2009年4月之前的上诉人物业费用，有证据可以支持。

金陵置业公司上诉称：(1)原一审法院以金陵置业公司未举证证明向李明柏寄送鉴定报告的情况为由，认定租金损失计算截止时间应当为2011年7月22日不当。房屋经加固后就已经完全可以使用，被上诉人没有积极配合房屋的检测，造成不必要的损失扩大应由其个人承担。(2)原一审判决认定金陵置业公司应赔偿李明柏支付的物业损失不当。

南京市中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。

二审中，上诉人李明柏提交2013年7月10日出具的付款方为辣椒58-1李明柏的物业公司代收公共电费561元发票存根联复印件一份，2013年7月11日编制的2008年9月-2013年4月辣椒58-1公摊电费明细表一份，2008年11月28日物业公司出具的付款方为辣椒58-1的2008年1月-12月物业管理费4612元发票复印件一份，欲证明其缴纳了相关费用及费用标准，上诉人金陵置业公司对该证据的真实性予以认可。

南京市中级人民法院二审认为：上诉人李明柏与上诉人金陵置业公司的商品房预售合同合法有效，双方均应按约履行。因房屋质量问题导致李明柏无法对涉案房屋使用、收益，金陵置业公司应该赔偿李明柏的相关损失。关于租金损失的计算标准问题，原审法院根据此前南京市江宁区物价局价格认证中心给出的意见确定租金损失，较为合理。李明柏要求按其2011年12月以后出租的价格计算2010年5月至2011年7月的租金损失，对此不予支持。关于损失计算截止时间问题，根据原审查明的事实，双方曾于2011年7月22日对鉴定报告进行质证，此时李明柏才看到建研公司的鉴定报告，原审法院认定的损失截止时间为7月22日，较为合乎情理，故金陵置业公司对此的上诉意见，法院不予支持。因鉴定报告表明房屋已可居住，故李明柏对此的上诉意见，法院不予采纳。关于物业费是否应当作为损失进行赔偿问题，因金陵置业公司交付的房屋质量不符合合同约定，金陵置业公司应当赔偿李明柏物业费的损失。故对金陵置业公司的上诉意见，法院不予采纳。李明柏在二审中提交的新证据可以证明2008年7月-11月期间其缴纳的物管费用为1922元(4612元÷12×5)，该费用在其原审主张的时间范围内(扣除2008年12月至2009年3月的装修期)，法院予以支持。对于超出其原审诉讼请求主张时间范围的物管费用，法院不予理涉。对于公共电费损失的上诉主张，因其在原审诉讼请求中并未提出，对该部分不予理涉。

综上，因上诉人李明柏在二审中提供了新证据，原审判决赔偿的物业费数额应变更为20103.2元，与租金损失138660元合计应为158763.2元。南京市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，于2013年11月8日作出判决：

一、撤销南京市江宁区人民法院(2012)江宁开民初字第808号民事判决;二、金陵置业公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性赔偿李明柏损失共158763.2元。

【再审裁判】

李明柏仍不服，向江苏省高级人民法院申请再审，其申请再审理由与上诉理由一致。

江苏省高级人民法院在申请再审审查期间，向南京市住建局调取了2010年至2012年间江宁区将军大道8号玛斯兰德辣椒街区多幢别墅的出租单价，调查结果表明，该街区别墅出租单价综合均价为：2010年度每平方米每月租金61.36元，2011年度每平方米每月租金67.82元。根据该标准，涉案房屋2010年月租金价格为17194.3元，2011年月租金价格为19004.52元。另查明，双方签订的《商品房买卖契约》第12条约定，该房屋在保修期内因质量问题造成乙方(李明柏)经济损失的，甲方(金陵置业公司)负责修理、更换，并承担乙方由此造成的、实际的、直接的损失。但对造成的实际的直接损失如何计算问题，双方在合同中没有明确约定。在审查期间，江苏省高级人民法院组织双方当事人对上述证据进行了质证。

江苏省高级人民法院经审查认为：人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判，无论是当事人提供的证据，还是人民法院依职权调取的证据，均应客观真实的反映案件事实，并经双方当事人质证后，才能作为定案的依据。对于政府机关及其他职能部门出具的询价意见、咨询意见等证据材料，人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。本案中，金陵置业公司违反合同约定，交付的房屋存在质量问题致李明柏不能正常居住，应承担违约责任。李明柏请求以同期房屋租金为标准计算其因房屋质量问题而造成的实际损失，人民法院应予支持。关于租金损失的计算标准问题，原审法院以南京市江宁区物价局价格认证中心咨询的意见作为涉案房屋的租金标准，并以此计算房屋租金损失，即 2010年涉案房屋租金认定为9000元/月，2011年认定为9900元/月。根据市场一般行情，决定房屋租赁价格的因素主要包括房屋面积、户型、地理位置、装潢档次、周边环境等因素，物价局价格认证中心出具的询价意见仅是认定房屋租赁价格的参考和证据材料，而不应成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。根据法院查明的事实，物价局价格认证中心出具的房屋租金标准远低于美仕别墅区位的同类房屋实际市场租赁价格，故该询价标准不符合当时涉案房屋租赁市场价格的实际情形。因此，原审法院仅以向物价局的询价标准来认定涉案房屋租金损失显失公平，在计算涉案房屋租金实际损失时，应当综合房屋市场租赁价格真实情况据实予以认定。而李明柏提交的同地段房屋租赁协议虽证明涉案小区有业主出租房屋租金可达到每月21000元以上，但该租金价格仅系个别业主根据自己房屋的区位及装修情况，结合租房人的实际需求，协商达成的价格，并不具有普遍性。

基于上述事实和理由，江苏省高级人民法院于2014年10月8日作出裁定，认为李明柏的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(一)项、第(二)项规定的情形，裁定指令江苏省南京市中级人民法院再审本案。江苏省南京市中级人民法院于2014年12月18日作出裁定：撤销江苏省南京市中级人民法院(2013)宁民终字第2605号民事判决及南京市江宁区人民法院(2012)江宁开民初字第808号民事判决，并将本案发回南京市江宁区人民法院重审。

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