【裁判摘要】
一、对于政府机关及其他职能部门出具的证明材料，人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。

二、因出卖人所售房屋存在质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未作明确约定的，人民法院可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。

【主要案情】

原告李明柏诉称：2007年6月7日，其与被告金陵置业公司签订商品房买卖契约，约定由其购买金陵置业公司开发的位于南京市江宁区将军大道8号美仕别墅辣椒街区58幢01室房屋，因该房屋存在质量问题，其诉至法院要求金陵置业公司赔偿损失，但当时仅主张了2010年4月20日前的租金损失，现再次诉至法院，要求金陵置业公司赔偿其损失357000元(自2010年4月21日至2011年9月21日止，按21000元/月计算)，并赔偿其向物业公司支付的2008年7月至2011年9月21日期间发生的所有费用29638元。

被告金陵置业公司辩称：原告李明柏主张租金损失计算到2011年9月21日没有依据，其在对李明柏房屋加固后，李明柏不配合其进行检测，导致检测报告出具迟延，从检测结果来看，其完成加固后房屋完全可以使用，且即使租金损失继续存在，也应当以前一判决确定的租金标准为依据;本案与物业公司向李明柏主张物业管理费用不属于同一合同关系，且该房屋不具备安全居住条件并不表示李明柏不需要支付物业管理费用，该诉讼请求应当驳回。

【一审裁判】

南京市江宁区人民法院一审查明：2007年6月7日，原告李明柏(乙方)与被告金陵置业公司(甲方)签订《美仕别墅》商品房买卖契约，约定：乙方向甲方购买位于江宁区将军大道8号美仕别墅辣椒街区58幢01室房屋，建筑面积276平方米，同年6月24日，金陵置业公司向李明柏交付了房屋(实际建筑面积为280.22平方米)。2008年，李明柏向金陵置业公司报告该房屋存在质量问题。2010年3月18日，锋固建筑公司针对该房屋出具了结构加固设计图、工程报价单，并于2010年3月29日进场施工，施工期为8天。施工结束后，双方仍存在争议，李明柏诉至法院，要求金陵置业公司对房屋楼板进行修复以达到安全使用的合格标准并赔偿损失50万元。该案审理中，李明柏与金陵置业公司进行协商，双方约定对房屋加固后的楼板是否达到安全使用的合格标准进行鉴定;鉴定机构为南京建研建设工程鉴定有限公司(以下简称建研鉴定公司);双方均不得以不是法院委托鉴定推翻鉴定结论。此后，由金陵置业公司委托建研公司进行了鉴定，2011年3月28日，建研鉴定公司作出(2011)建鉴字第5144号鉴定报告，结论为：该建筑一层客厅楼面板承载力满足相关规范要求。另外，就租金标准，一审法院曾向南京市江宁区物价局价格认证中心咨询，2010年，与本案讼争房屋同地段同类型的精装修房屋(建筑面积为240平方米-250平方米)月租金价格为7000元至8000元，毛坯房的租金价格为2000元(建筑面积为280.22平方米)。 2007年至2010年，房屋租金上涨的幅度为8%-10%。法院对该案审理后认为，金陵置业公司交付的房屋存在质量问题，致使李明柏不能居住使用该房屋，故金陵置业公司应当赔偿因此给李明柏造成的租金损失，该损失应当截止李明柏知道房屋可以安全居住为止，故判决支持了李明柏就该房屋在2010年4月之前的租金损失(自2008年7月起算，扣除2008年12月至2009年3月装修期)。

现原告李明柏再次起诉，请求法院判令被告金陵置业公司支付2010年4月21日至2011年9月21日的租金损失及其他费用。审理中，关于租金损失计算的截止时间，金陵置业公司未举证证明其向李明柏寄送(2011)建鉴字第5144号鉴定报告的情况，从前一案件的审理情况来看，双方曾于2011年7月22日对该鉴定报告进行质证，李明柏认为在2011年7月22日之后还应当给其合理的准备时间，故其可主张租金损失至2011年9月21日;对于租金标准，李明柏提供租赁协议、租金发票等证据，证明2011年10月起，其房屋出租的月租金为21000元，金陵置业公司则认为租金标准应当按照法院询价结果确定。此外，李明柏还向金陵置业公司主张其支付的物业服务费20 522.46元以及逾期付款违约金、诉讼费等共计29638元，金陵置业公司认为该部分损失与本案无关，该费用亦不属于其应当承担的经济损失。

南京市江宁区人民法院一审认为：

原告李明柏与被告金陵置业公司签订的商品房买卖合同合法有效。金陵置业公司交付的房屋存在质量问题导致李明柏不能居住使用，故李明柏有权向金陵置业公司主张由此给其造成的损失，因李明柏在2011年7月22日已经知道该房屋可以安全居住，故该租金损失计算截止时间应当为2011年7月22日，关于李明柏提出的还应当再给其一定的合理准备时间的主张，无正当依据，不予支持。即李明柏可主张2010年4月22日至2011年7月22日间的租金损失;关于租金计算标准，法院根据此前南京市江宁区物价局价格认证中心给出的意见确定，其中2010年5月至2010年12月为72000元(9000元/月×8个月)，2011年1月1日至2011年7月22日为66 660元(9900元/月×6个月零22天)，合计138660元。对于李明柏提出的第二项诉讼请求，虽金陵置业公司已于2007年6月将房屋交付给了李明柏，但因金陵置业公司的房屋质量存在问题，导致李明柏无法正常居住使用该房屋，故2008年7月至11月以及2009年4月至2011年7月22日发生的物业服务费，李明柏可视为因金陵置业公司违约给其造成的损失，现李明柏仅提供2009年1月1日开始的物业费发票。故2009年4月之前部分，李明柏未提供证据，不予支持，之后的部分，费用共计为18181。2元，应当由金陵置业公司赔偿，至于李明柏主张的逾期付款违约金以及诉讼费，不应当由金陵置业公司负担。

据此，南京市江宁区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2013年6月13日作出判决：

被告金陵置业公司赔偿原告李明柏损失138660元及物业费18181.2元，合计156841.2元。

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