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住房按揭贷款

目前，按揭贷款买房的情况较为普遍，可以说绝大多数人都会采用这种方式买房，那么，在卖掉房屋时很有可能贷款还未还清，这种情况就没必要像上面的抵押贷款那么畏首畏尾了。
但是，也存在极少数心怀不轨的人，在拿到下家首付后，并没有去偿还贷款而是挪作他用，导致房屋无法交易。那么这种情况应该如何避免和处理呢？

如何避免：

方法一:让上家自己出钱还清贷款。在和上家初次谈判时，如果上家有按揭贷款还没有还清，而且金额较大时，你必须表明由于筹措资金的问题，你的首付款不能一次性到账，贷款必须由上家自己还清。而且你网签完付给上家的首付金额必须小于上家的还款额。这么做的理由一个是我上面提到的首付款越少越安全，另一个原因就是让上家自己出钱还贷，对你来说是最安全的。
 
方法二：陪同还贷。如果上家坚称自己没有钱，必须要用你的首付款来还贷，那么，你必须让他提前预约好还贷时间，你全程陪同他去操作，最重要的一点就是，在银行要刷卡刷走贷款前，你直接将房款转账至他还款卡上，然后，看着银行刷卡还贷。这样，在你的全程陪同下，就不怕上家将你的房款挪用了。
 
如何处理：如果你的房款被上家挪用了，而没有用于偿还房贷，那么，可以断定你的房子是买不成了。接下来你所要做的就不是买房，而是如何运用法律武器去要回你的钱。所以说，很多问题只能在预防上下功夫，一旦木已成舟，为时已晚。
 
最后，教大家如何区分房产抵押贷款和住房按揭贷款。产证可以作假，身份证也可以作假，一般人根本无从分辨，所以，去区房产交易中心拉产调是最有效稳妥的办法，银行抵押信息上面都会显示。住房按揭贷款起始时间和产证时间基本一致，而房产抵押贷款时间是产证时间之后。房产抵押贷款年限通常不超过10年，利率上浮30%左右,而住房按揭贷款年限最长30年，利率最高上浮10%，如有异议，咨询现场业务人员，确保自己掌握了房屋的全部产权信息。

三、凶 宅

如果让所有买房人给未知风险做个排名，那么凶宅很可能就是第一名。官司也会有结束的一天，但是买到凶宅你就很难脱手了，而且还会搞得精疲力尽，影响一家人的运气。
实例：我同事的亲姐姐，2000年初在上海老静安黄金地段购置了一套三房常年出租，不幸的是，4年前一位年轻外地租客猝死在了房间里，2天后才被发现，警察一来，搞得全小区人尽皆知，这4年间房子只能空关，卖不掉也租不出，虽然房子升值了10倍，但是不能变现的房子就是一堆砖头，毫无价值。后经多次调解无果后，前年开始他姐姐和中介房客父母打起了官司，要求赔偿损失，不过至今没有下文。

这个例子告诉我们，年轻人在外要保重身体，赚钱是次要的。他姐姐的遭遇值得大家同情，虽然我们无法保证租客的身体健康，但是我们可以尽最大可能的避免买到凶宅。
 
如何避免：眼观六路、耳听八方。我在之前的文章中也提到过，避免买到凶宅只有一个方法：和邻居保安居委打听房子的过往情况。虽然现在的小区，邻居间交情很淡了，但是如果是凶宅，绝对是无人不知的，只是人家是否愿意主动告诉你而已。带包软中华，带点水果，到邻居家、门卫保安和居委会坐一坐，没有打听不到的事，别说凶宅了，整栋楼的八卦都能掌握。
 
如何处理：低价转让或租给公司。如果你按照我上面的说法做了，但还是买到了凶宅，那恭喜你了，赶快去买彩票。买到凶宅或者说自己已有的房屋变成凶宅，能低价卖掉最好，或者出租给公司办公，或者作为员工宿舍，不要在乎租金多少了，慢慢的时间会冲淡一切的。记住，不要对你的租客和下家隐瞒凶宅的历史，否则即使闹到法院，你也必输。
 
四、中 介 全 权 代 理

中介全权代理的房子通常发生在上家常住国外或者年老卧床的的情况下，那么上家会全权委托中介机构代替上家签约交易，全权委托的中介必须有上家的书面授权书，产证原件和身份证明。
然而，现实中，我们很难辨别这种全权代理人的真假和证件的真假，可以说只有中介内部人员和专业买手才知道内幕。所以，你和一个拿着产证和委托书的中介小弟做交易，几百万的房款都付给他，而不是上家，风险可想而知。

如何避免：谨慎购买。如果你和中介经理是关系很好的朋友，或者你认识上家本人，那么全权代理的房子可以考虑，因为，上家不在本地，对房价行情不熟悉，通常价格会很优惠，买到就是赚到。除此之外，对中介全权代理的房子一定要谨慎，最好不买。
 
如何处理：房款必须付给上家。如果你对全权代理房子的超低价垂涎欲滴，非要占这个便宜。那么切记：房款汇入上家本人的银行账户，千万不要汇给中介。即使全权委托是真实的，你也很难保证中介不会把房款挪用或者卷款逃跑，几百万上千万的房款对一个中介的诱惑力是无可比拟的。其实，这种诱惑对任何人都一样。

注：本文系转载，仅供普法学习。