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非产权纠纷

家庭非产权纠纷通常是兄弟姐妹之间由于欠钱，赡养老人，财产分配不公等因素造成一方的房子在出售时无法顺利完成。
实例：前不久后台咨询我的一位朋友，看中一套300万的普通空置住房，已经签完合同，并支付了上家200万首付，50万准备贷款，剩50万过户当天支付。但是，上家的亲姐姐擅自撬开门锁，闯入房内住下不走，原因是上家妹妹不肯赡养老人，又不肯出赡养费，所以姐姐不得已而为之。目前，这位朋友房子也不想买了，只想把200万首付要回来。

如何避免：这个例子，我看到的第一反应不是考虑姐姐破门而入合不合法？也不是关心赡养费是多是少？而是，他为什么要这么早就付200万现金给上家？造成这种后果真的与自己的无知有很大关系。

方法一：首付金额越少越好。我在之前的文章攻略三部曲中说到过，买房最大的风险就是钱付掉了，房子没拿到。上面这个例子就是最现实的教训。300万的普通住房，根本不需要签完合同就付200万，就算是在上海北京买非普通住房，也不能在网签后就直接付掉66％的房款，所有银行只规定在签署贷款合同前付到最低首付比例就可以了。上面这个朋友完全可以签完合同付50万，剩下的首付余额在签贷款合当天再支付，签合同到签贷款合同之前至少一个月以上，现在银根收紧，至少2-3个月。说白了，就是他把150万提前2-3个月付给了上家，还在期盼上家家里风调雨顺，一切太平。
 
方法二：与左邻右舍打听情况。家庭纠纷这种事想要密不透风根本做不到，不用说街道居委会，就是楼上楼下的邻居都一定知道个七七八八的。所以，买房子付定金前，去和邻居保安居委会打听点消息是非常必要的，不用难为情，笑脸相迎，客客气气就可以了，绝大多数人很乐意传播这种小道消息的。如果碰到家里有矛盾纠纷的，就要提前想好对策了。我就是多次如此操作，屡试不爽，还能提前和邻居搞好关系。
 
方法三：补充条款明确违约责任。在签署定金协议和合同时，在补充条款里增加一条：如果房屋有产权争议，导致不能按照合同约定时间过户交易的，上下家解除合同，上家承担违约责任，并支付下家违约金。这样一旦出现问题，你将会掌握主动权和谈判权。当然，如果碰到懂行难缠的上家，可以退一步，将条款改为：如果房屋有产权争议，导致不能按时过户交易的，上下家无条件解除合同，上家限期内退还下家全部房款。这是下家买房人的底线。
 
如何处理：因为纠纷和房屋产权没有关系，我给这位朋友的解决办法是：

方法一：如果想要房子，就继续履行合同，和上家讲清楚，不能按时交房，晚交一天支付给你一天违约金，拿法律武器保护自己。这时，上家通常会选择继续履行合同，拿到房款后支付姐姐赡养费，息事宁人。
 
方法二：如果不想买这个房子了，上家又不肯退钱，明摆着耍无赖，那就只能找派出所、仲裁或者法院了。还有个损招就是私下找点人去吓唬吓唬上家，正规程序走不了，邪门歪道也许会管用。

二、抵 押 房 产

通常我们所说的抵押贷款主要分两种：住房按揭贷款和房产抵押贷款。前者是购买住房时，向银行借款买房，等还清贷款后，产权归个人所有；后者是房屋的产权所有人通过向银行或者其他机构抵押房屋从而获得贷款，用作它用。
 
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房产抵押贷款

通常将自己的房产抵押给银行，贷出的款无非就是几个用途：炒股炒期货、做生意、创业、还债，嫖赌毒，仅此而已。除了创业还算是走正路外，其他基本都是有去无回的。
实例：一位后台咨询的朋友说，最近看中一套上海郊区商住用途的房子，和上家老夫妻谈好价格准备付定金，后去交易中心拉产调显示已抵押，原来这家儿子炒期货把房子抵押出去了，老夫妻都蒙在鼓里。

如何避免：走为上策。不要奢望上家会很痛快的顺利的注销抵押后，再与你履行合同。很有可能他还有别的外债和抵押，你的房款也许他根本不会拿去还款，而是挪用解决其它外债了。遇到这种抵押房子就一个词，拍屁股走人，越快越好。否则你付给上家的房款很有可能会掉入无底洞。那么如何识别这种抵押房呢？有且只有一个正确办法：亲自去交易中心拉产调，除此之外其它任何办法都可以作假，你懂的！
 
如何处理：解约并主张支付违约金。如果你在付完定金或者首付后，才得知房屋已经抵押出去了，那么，最有效的办法就是给上家一个短时间期限，比如10天，最多一个月，如果他可以还清贷款注销抵押，那么可以继续履行合同，否则，不要再纠缠下去了。你应该知道，房屋抵押出去的钱都是用作投资周转的，根本不可能短期内抽离出来，就算有也会优先用作再投资、再生产，而且，很多真实情况是，这个钱被拿去还债了，三角债不是短期内就可以解决的。所以说，如果在你给上家的期限内，他无法注销抵押，马上解约，并付诸仲裁或者法院，并主张他支付违约金。
 

注：本文系转载，仅供普法学习。