二手房，是指已经取得政府房地产行政管理部门颁发的房屋所有权属证明，可在住房二级市场（指住房私有权出售、出租等交易市场，市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者）上进行交易，卖房人拥有完全处置权利的各类房产。我们通常所谓的房屋转让指的就是二手房。目前二手房买卖常见的纠纷有以下几种：

1、户口问题

案例：刘先生为了女儿能上中关村某重点小学，购买了蒋先生位于该学区内的一套80平方米房屋，价款500万元。双方在买卖合同中也约定了卖方应于房屋过户后30天内将原有户口迁出，逾期按日支付总房价款万分之五的违约金。

后买方支付完所有购房款，并将房屋过户至自己名下，但卖方并未按期将房屋内户口迁出，这样导致买方因户口迟迟未迁入该房屋内耽误了女儿上该重点中学的时间，多次沟通无果之下，买方将卖方诉至法院，要求其将户口迁出，并要求按日支付总房款万分之五的违约金。

卖方辩称，自己已经积极配合迁户口，但是新房还没有下来，没法按其将户口迁出，希望法院对违约金进行酌减。

法院经过审理后认为，卖方未按照合同约定将户口迁出，明显违反合同约定，理应支付违约金。鉴于双方对于违约金标准明显过高，且卖方请求酌减，法院最终根据案件具体情况依法酌定卖方支付15万元违约金。

绝大多数的二手房已有户口在房屋内，很容易影响买房人的户口迁入。部分买房人虽然在合同中约定限期迁出户口，但未约定逾期迁出的违约责任；部分人在合同中约定了限期迁出户口，亦约定了逾期迁出的违约责任。

对于前者而言，因违约责任不明，往往很难得到法院的支持；对于后者，虽然约定了高额的违约金，但是法院在判决的时候，对违约金的数额也会根据具体情况判定。

无论何种形式，买房者诉至法院的目的，均是为了将原有户口迁出。但是根据我国目前户籍管理政策，户籍管辖权是派出所，而非法院，法院也无权判令强行将户口迁出。由此，购房者的问题很难得到解决。

这种情况，我们建议，一方面，买房者可以在买卖合同中约定迁出户口作为支付全部购房款的条件，另一方面，提前查询房屋内现有户口情况，购房时将户口作为决定是否买房的因素之一，以对是否购房作出理智的判断。

房屋交付后，买方才发现房内有卖方的户口或他人的户口，即使合同中约定卖方应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。

02、房款问题

1）将房款支付给第三方

案例：小刘在京打拼多年，终于攒够了买房的钱。2014年三月，小刘与马女士签订房屋买卖合同，约定小刘以380万元价格购买马女士的房屋。后，买方支付给卖方50万元预付款，并将剩余房款分两次汇款到一个名为张甲的帐户，不料，买方汇完款后，卖方拒绝与买方办理房屋过户手续，理由是买方未付清房款。买方称，剩余的房款是按照卖方马女士的要求汇到张甲的帐户的，对此，卖方予以否认。买方小刘未提交相关证据证明马女士指示其将相关钱款汇到张甲的帐户，双方在合同中列明的收款账号亦非张甲。

《中华人民共和国民事诉讼法》规定当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。另外相关的证据规定要求，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

在市场交易中，许多购房者因为没有经验，抑或是粗心大意、抑或是出于对对方的信任、抑或是法律知识的欠缺，没有养成将重要事项签订书面协议进行确认并保留证据的习惯，往往听信口头约定，一旦对方反悔，如果提供不出确凿的证据，便会带来莫大的损失。

尤其是在类似大额的房屋交易中，买卖双方应对有关事项用书面合同形式明确约定，并由双方签字盖章确认，对于合同履行中有变更的事项，也应当签订补充协议予以明确。本案有向他人打款的情形，一定要保留出卖人委托他人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关证据。

2）逾期支付房款

买方逾期支付房款时，卖方除可以要求买方继续支付房款之外，还可以要求买方支付相应的利息或买卖合同中约定的逾期付款违约金，卖方还可以根据自己的意愿解除合同。不再出售房子，并按照买卖合同违约的比例扣除违约金。

买方要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定买方用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额审批通过的话，买方如不能按时以现金形式补足，仍然要承担逾期付款的违约责任。

因为合同上的约定只能认为卖方允许通过银行贷款方式来支付房款，而不能认为买方可因此不需承担逾期付款的责任，因为贷款问题责任在买方而不是卖方。

但是这个问题的解决办法在2016年11月份天津高法出台的一个通知中有所变化：即因受调控政策的直接影响合同无法履行的，按照公平原则双方合理分担。

注：本文系转载，仅供普法学习。