案例：安康中院（2017）陕09民终301号

法条：《合同法》四百零三条：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。

案情：

2015年2月1日，H某给CX夫妇出具一份委托书，委托CX夫妇在明珠花园小区购买一套住房，同日H某向CX夫妇交付委托购房款1500000元。

2015年2月17日，WL夫妇与CX夫妇以合同甲方和乙方名义签订一份《房屋转让协议》，约定：WL夫妇将一套房屋转让给CX夫妇，转让价格为1500000元，当日， CX夫妇向WL夫妇交付房款1500000元。

2015年8月19日，WL夫妇向开发商出具书面申请，请求将房屋变更为H某，并将其与开发商签订的商品房买卖合同原件及相关票据原件退还给开发商。同日，开发商即与H某签订了《商品房买卖合同》

开发商与WL夫妇就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》仅在安康市房管局进行了合同备案登记，WL夫妇并未取得该房屋的所有权证，涉案房屋现由H某居住使用。

后因办理产权证书出现障碍，H某向法院起诉请求确认H某与开发商签订的《商品房买卖合同》合法有效，并主张开发商立刻将《商品房买卖合同》在安康市房屋管理局进行备案登记并为H某办理该房屋产权证，WL夫妇、CX夫妇予以配合；后经一审、二审，对诉请予以支持，判决确认《商品房买卖合同》有效，开发商、WL夫妇、CX夫妇于判决生效后十五日内协助H某办理房屋的所有权登记手续，逾期不协助办理，H某持该生效判决书自行去房屋管理部门办理房屋所有权登记手续；

法律分析：

一、WL夫妇与CX夫妇签订《房屋转让协议》，其后，WL夫妇向开发商出具书面申请，申请将原合同购买人变更为H某，同时将原购房合同及相关购房票据退还给开发商，实质是将其与开发商原签订的《商品房买卖合同》中的合同权利义务转让给H某，且已取得了合同相对方开发商的同意，该转让行为合法有效。法律依据：《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，WL夫妇向开发商申请将房屋合同变更到H某名下，实际确认了H某为最终的买卖合同相对人，不存在WL夫妇如果知道是将房屋出售给H某就不会签订《房屋转让协议》的情形。

二、H某继受该合同权利义务后，又与开发商重新签订了《商品房买卖合同》予以确认，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应为合法有效合同，故对H某要求确认该《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求应予以支持。

三、按照《商品房买卖合同》约定，开发商负有在房屋交付使用后协助H某办理权属登记备案的合同义务。同时，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有关“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，开发商作为房地产开发企业亦负有协助H某办理房屋权属登记的法定义务。

提示：

本案中采用合同更名方式（实质是合同权利义务转让）进行房屋交易，现实中期房转让中较为常见，对此除了合同法相应规定外，具体针对性规定在2008年修正的《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条有体现：

“预购人在预售合同登记备案后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：

（一）未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；

（二）已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售合同登记备案。”

鉴于此种操作方式，涉及多方合同主体，且严重依赖于开发商同意、配合之外的积极作为，因此在与业主即房屋预购人达成房屋转让合意后，取得开发商同意并与其签订书面合同是至关重要的。

注：本文系转载，仅供普法学习。