为了省去日后赠与或买卖等过户时产生的税费，或是给子女留下婚前个人财产，很多父母会将房产登记在未成年子女名下，但这样做，也会存在一定的风险以及权利行使限制，因此在确定将房产写在孩子名下前，需要了解如此操作的法律后果。

01

大明夫妇前几年做生意赚了不少钱，给5岁的儿子小明买了套房并落在他的名下。今年生意特别难做，资金周转不开，大明就想先把儿子（8岁）这套房卖掉，可老婆怎么也不同意。这种情况下大明可以卖房吗？如果不能卖房的话可以进行抵押贷款吗？

答：不可以。

小明虽然未成年，但法律并没有规定购房者的年龄，既然房子登记在他的名下，那他就是房子的主人。为了保护未成年人的合法权益，父母可以给孩子买房，但不能随便卖掉孩子的房产。因特殊情况要出售的，也必须确定是出于未成年人的利益考虑，同时要取得所有监护人的同意。这个案例中，大明卖房虽然从根本上是为了整个家庭的利益，但假如同为监护人的妻子坚持不同意，这房子依然卖不成。另外，这房子也不可以进行抵押，《未成年人保护法》和《民法总则》中都有相关规定，监护人不得损害未成年人的合法权益将其房产为第三方作担保。

02

小明的奶奶也很心疼孙子，在他12岁那年也给他买了一套房。可不久，奶奶又看上另一套离自己住处更近的，就想把这套给卖掉。但大明夫妇却不同意，认为已买的这套更有升值空间。小明的奶奶有权利卖房吗？

答：没有。

小明仍是未成年人，卖房必须由监护人来代理，因此大明夫妇是有权替儿子做主的。

03

大明夫妇在儿子14岁时因感情破裂想要离婚，但在财产分割上争执不下，尤其说到儿子那套房子时，大明妻子总说当年要不是她坚持这房早就被卖掉了，而且离婚后儿子也跟她过，这房子自然应该归她。是这样吗？

答：并非如此！

夫妻给孩子买的房，登记在孩子名下的，离婚时不能作为夫妻财产进行分割。说到底，房子的主人只有一个，那就是小明。

04

大明夫妇离婚后开始了各自的生活。小明妈妈自己做生意，风生水起，在小明16岁那年又给他买了一套房。1年之后，小明妈妈要再婚了，想买套别墅作婚房，但资金有点缺口，于是就想把自己给儿子买这套房先卖掉，可这时轮到大明不同意了。按理说这房子是小明妈妈单独买的，跟前夫没啥关系，可法律上是这样吗？

答：当然不是。

只要小明不满18岁，卖房这件事就跟所有监护人都有关系，只要大明不同意，这房子就不能卖。

05

转眼间，小明成年了。又转眼间小明要结婚了。为了让自己的未婚妻更有安全感，他想把自己其中一套房过户到她名下，这遭到父母的一致反对。这种反对有效吗？

答：无效。

虽然小明房产的资金来源是父母、奶奶，但他自己才是房产的真正主人，在18岁以后他是有权处置这些房产的。

说到给娃买房的烦心事，其实还不止这些呢：

比如，早早地给娃买了房，有可能会让他变得安于享乐、不思进取。再比如，孩子成年后自己想买房，也会因父母赠与的房产而增加购房难度，如限购政策、首付款增加、税费增加等。

虽有前述法律规定，但有些情境下父母确需给孩子买房，那么，在此给出律师建议：

首先，给孩子买房前，合理评估家庭的经济以及其他实际情况，以确定以孩子名义购房是合乎目的的最好决策；

其次，如果买房时一定要写子女的名字，那么万一离婚等家庭风险情况发生，应当做好孩子监护的相关约定，以保护未成年人的合法权益，做好授权，必要时可委托专业律师来草拟协议，或进行公证，以确保法律效力。

注：本文系转载，仅供普法学习。