二审法院认为，涉案物业系商超综合体项目，3、4层未取得房产证书应对其对外出租造成不利影响。建设部1995年6月1日起实施的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租，该管理办法至2011年2月1日失效。故对于未取得房屋所有权证的房屋，住建部门在1995年6月1日至2011年1月31日期间是不允许出租的。根据上述规定，涉案物业3、4层未取得房产证书对其于2009年9月1日至2011年1月31日期间未能对外出租必然造成不利影响。2011年2月1日起实施的《商品房屋租赁管理办法》虽然取消了无房屋所有权证的房屋不得出租的规定，但没有房屋所有权证会对承租商户的预期产生影响，从而一定程度上对出租人的招租产生影响。综上，涉案物业3、4层未取得房屋所有权证会对超华公司的招租产生一定影响，中建总公司、中建股份公司应对超华公司该期间的租金损失承担一定的赔偿责任。但房屋能否招租成功取决于很多因素，如地理位置、市场行情、广告宣传、营销策划、业态是否确定以及招商行为是否充分等。本案中，超华公司并未提供充分的证据证明其已在2009年9月1日至2012年7月9日之前或该期间实施了充分的广告宣传、营销策划及招商等行为；涉案物业3、4层室内公共区域、楼梯间及卫生间等部位装修工程于2012年9月5日进行施工组织设计，于2012年12月25日竣工验收；依据超华公司的主张，涉案物业3、4层目前出租率为85.22%左右，根据市场规律，涉案物业3、4层在招租初期出租率应低于85.22%。综合以上因素，参考涉案物业3、4层2009年9月1日至2012年7月9日期间的租金损失评估意见，本院酌情认定中建总公司、中建股份公司对超华公司2009年9月1日至2012年7月9日期间的租金损失承担700万元的赔偿责任。
超华公司不服二审判决，向最高人民法院申请再审。

最高人民法院审查认为，中建总公司、中建股份公司因未提供案涉工程竣工验收备案资料，导致超华公司迟延办理案涉房屋所有权证书的违约行为，是否造成了超华公司主张的本案损失，需结合案涉房屋没有取得房屋所有权证书是否实质影响到该房屋的出租、超华公司为案涉房屋的出租是否已经进行了必要的准备工作、案涉房屋所在地当时同类房屋出租市场行情等多种因素综合考虑。首先，虽然《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租，但是，该管理办法一是属于管理性规定，二是已于2011年2月1日失效。故案涉房屋在2011年2月1日之前亦并非法律禁止性不得出租的房屋，而该日后即便管理性规定也不再限制未取得房屋所有权证的房屋出租。而且，按照超华公司所述，案涉物业的一、二层房屋在未取得房屋所有权证之前，经当地政府部门协调，超华公司已将该房屋出租给第三人使用。由此可见，是否取得房屋所有权证，并非是影响案涉房屋不能出租的实质性因素。超华公司申请再审认为，案涉物业三、四层未能出租的唯一原因是未取得房屋所有权证，与事实不符。原审判决认定案涉房屋未取得房屋所有权证，对超华公司出租该房屋有一定程度的不利影响，并无不当。其次，本案中，超华公司未提交证据证明其为出租案涉房屋进行了必要的招租等准备工作。第三，即便案涉房屋取得了房屋所有权证，但该房屋能否立即出租、全部出租以及租金数额等，都会受到市场因素影响。因此，原审判决综合以上因素，参考案涉《租金评估报告》，酌定中建总公司、中建股份公司对超华公司2009年9月1日至2012年7月9日期间的租金损失承担700万元的赔偿责任，适用法律并无不当。裁定，驳回昆山市超华投资发展有限公司的再审申请。
 

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