评析

       本案中建总公司未提供竣工验收备案资料，致使超华公司通过诉讼并经历重重困难才完成竣工验收备案,历时三年才完成房产证的办理。因未及时取得房产证，超华公司认为自身的租赁权益受损，中建总公司应否对超华公司的租金损失承担赔偿责任？首先需要确认,未取得房产证是否构成出租房屋的法律上的障碍，是否对房屋的对外出租产生不利影响？建设部1995年6月1日起实施的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租，该管理办法至2011年2月1日失效。从行政管理的角度，对于未取得房屋所有权证的房屋，住建部门在1995年6月1日至2011年1月31日期间是不允许出租的，如违反该规定将会受到相应的行政处罚。从法律规范的性质来看，未取得房屋所有权证的房屋不得出租的规定属于管理性强制规定，并不因此影响合同的效力。2009年9月1日开始施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。也就是说，已取得建设工程规划许可证但未取得房屋所有权证的房屋签订的租赁合同，其合同效力是法律认可的。因此，未取得房屋所有权证并未实质性影响对外出租。因该项目属于商超综合体，没有房屋所有权证会对承租商户的预期产生影响，在一定程度上对出租人的招租产生不利影响。但认定超华公司实际遭受了损失，还需要考量其招商情况以及房屋所在地当时同类房屋出租市场行情，二审法院参考案涉《租金评估报告》，酌定中建公司承担2009年9月1日至2012年7月9日期间的租金损失700万元的赔偿责任。
      《合同法》第一百一十三条第一款明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋对外出租获得的租金收益属于预期可得利益，属于《合同法》违约损害的赔偿范围。商业用房的开发主要是为了获取租金收益，属于合同订立时可预见的情形。一审法院认定该租金损失超出了当事人可预见的范围，不符合法律的相关规定。本案需要着重考虑的是，承包人的违约行为是否造成了发包人的实际损失，前文已经分析了未取得房屋所有权证并未实质影响对外出租，发包人的招商情况成为本案判断的一个重要因素，但其未举证证明就该房屋进行的广告宣传、营销策划、业态是否确定以及招商行为是否充分。而且涉案物业3、4层室内公共区域、楼梯间及卫生间等部位装修工程于2012年9月5日进行施工组织设计，2012年12月25日才竣工验收。《租金评估报告》系以案涉房屋以整租方式出租作为评估前提，且以一定的假设作为前提。因此，发包人并未举证证明2009年9月1日至2012年7月9日期间遭受了租金损失。二审酌定的赔偿金额带有臆断的色彩，本案在裁判说理中未以《合同法》违约损害赔偿的相关规定进行展开，亦存在不足。

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