未提供竣工验收备案资料致房屋所有权证办理延迟，责任人应否对产权人的预期租金损失承担赔偿责任？（一）

昆山市超华投资发展有限公司与中国建筑工程总公司、中国建筑股份有限公司建设工程施工合同纠纷

 
裁判要旨
未提供工程竣工验收资料，导致房屋所有权证办理迟延，是否造成了产权人的损失，需结合案涉房屋没有取得房屋所有权证书是否实质影响到该房屋的出租、案涉房屋的出租是否已经进行了必要的准备工作、案涉房屋所在地当时同类房屋出租市场行情等多种因素综合考虑。
 
案情
2006年9月15日，超华公司与中建总公司签订《建设工程施工合同》，约定超华公司将昆山超华商贸城二期工程的桩基、土建等工程发包给中建总公司；工程竣工验收合格后，30天内承包人提交竣工结算报告、发包人要求的完整结算资料、竣工资料和房屋钥匙，承包人负责提供所有资料并协助完成政府部门要求的备案手续。上述工程于2009年7月2日竣工验收合格。后因中建总公司、中建股份公司未提交全部的竣工验收资料，超华公司提起诉讼。该案经江苏省苏州市中级人民法院二审后,判令中建总公司、中建股份公司于判决生效之日起十日内向超华公司提供工程资料，以配合其通过专项验收及竣工备案。2012年7月10日，超华公司取得了案涉工程的房屋所有权证书。后超华公司以中建总公司、中建股份公司的原因导致案涉房屋权属证书无法办理，影响了该房屋出租使用为由，起诉本案请求中建总公司、中建股份公司赔偿自2009年9月1日至2012年7月9日期间的租金损失。本案一审中，超华公司提出鉴定申请，请求对案涉房屋自2009年9月1日至2012年7月9日期间的租金损失进行评估。昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司于2014年10月24日作出《租金评估报告》，认定案涉房屋在上述期间的租金为46997735元。
 

裁判
一审法院认为，超华公司主张由于中建总公司、中建股份公司的原因导致其无法及时办理房屋权属证书，影响了涉案房屋的对外出租，由此产生的租金损失应当由中建总公司、中建股份公司赔偿。但是根据现行的法律法规及司法解释规定，出租房屋即使尚未取得权属证书，只要其具备建设工程规划许可证并竣工验收合格，即可依法对外出租并获取租金收益，当事人以此主张租赁合同无效的，人民法院不予支持。本案中，“昆山超华商贸城二期B区项目”具备合法的建设工程规划许可手续，全部工程已经竣工验收合格并交付使用，其未能及时对外出租，应当是与业主的广告宣传、营销策划及招商力度等因素有关，上述房屋的1、2层商铺在未取得权属证书之前即已经出租给欧尚超市使用亦可佐证，故涉案房屋未能及时出租与其未办理产权登记之间不存在法律上的因果关系，超华公司在本案中主张租金损失的依据不足，依法不予支持。中建总公司、中建股份公司在提供竣工验收备案资料方面存在违约行为，但是其承担的违约责任仅限于因违约造成的损失，包括合同履行后的预期可得利益损失，但是不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的损失。超华公司已经就替代履行上述义务产生的鉴定费损失另案向中建总公司、中建股份公司主张了权利，其在本案中主张租金损失则缺乏法律依据，依法不予支持。

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