王新与北京星凯爱琴海购物中心有限公司房屋租赁合同纠纷
裁判要旨
1、销售坪效排名作为解除事由，实际上也就是确立了租赁合同领域的“末位淘汰制”。而销售坪效是衡量店铺经营效益和竞争力的重要指标。在以扣点作为租金收益的情况下，约定末位淘汰不会使双方的利益失衡，也不会单方面加重承租人责任，故可以认定该约定有效。
2、解除权的行使，是会产生合同权利义务终止的重大民事法律行为。在约定末位淘汰解除权的情况下，出租人未就销售坪效考核制定任何书面的考核办法或规则，还单方面确定某些商铺不参加排名，其做法显然缺乏与承租方的合意，亦使人对其坪效统计表的完整性和真实性产生合理怀疑。综上，本院认为出租方单方解除合同的条件未成就，租赁合同因出租方原因提前解除，为承租人有权要求爱琴海购物中心就相关装修损失予以赔偿，具体数额本院根据装修举证情况、剩余租期、装修折旧等因素酌情判处。
案情
2013年，王新（合同乙方）与爱琴海购物中心（合同甲方）签订了《租赁合同》及《补充协议》，双方主要约定：甲方将位于北京市朝阳区七圣中街12号院的北京爱琴海购物中心一层F1039号商铺出租给乙方用于天香的专业经营；房屋套内建筑面积36平方米，租赁期限为24个月，租期自2013年12月1日起至2015年11月30日止；第1个租赁年度按照提成租金方式（不执行固定租金）收取租金，从租金起付日开始计租，2013年12月1日至2016年11月30日租金标准为销售扣点的18%计算，物业管理费为55／平方米／月；销售额指租赁场所在场地上的所有商品和服务的销售额。上述《租赁合同》第17.6条约定：“甲方根据乙方提供的销售额并结合实际经营情况对乙方进行分析和评估。若乙方在甲方的同一经营区域、同品类销售坪效列倒数三名，甲方有权书面通知乙方进行经营调整，直至提前解除本合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任，甲方不承担任何违约和赔偿责任。”
《租赁合同》及《补充协议》签订后，王新交纳了履约保证金5000元、物业服务费保证金1980元和质量保证金5000元。王新的物业服务费和POS机使用费已经交至2014年11月30日。2014年7月5日，爱琴海购物中心向王新发送《关于商户“天香”品牌的经营业绩告知函》，告知王新其在六月份的销售业绩排名处于倒数第九，希望王新采取有效措施改善业绩。2014年8月20日，爱琴海购物中心向王新发送《关于一层欧街整体升级改造事宜告知函》，告知王新爱琴海购物中心定于2014年8月25日至2014年9月30日对一层欧街进行全面装修。2014年8月26日，爱琴海购物中心向王新发送《解约函》，内容主要为：王新自2014年4月开始，业绩坪效考核为同区域同品类后三名，王新的行为已构成严重违约，爱琴海购物中心依据《租赁合同》第17.6条约定行使合同解除权，双方之间的租赁合同自2014年8月30日解除，双方租赁关系终止。王新在接到《解约函》即搬离了F1039号商铺。王新认为爱琴海购物中心的行为违反了合同约定，故起诉要求爱琴海购物中心：1、双倍返还履约保证金23960元；2、退还多收的物业服务费5940和POS机使用费900元；3、赔偿装修损失118000元。
裁判
一审法院经审理认为：《租赁合同》及《补充协议》均是王新、爱琴海购物中心的真实意思表示，合法有效，双方均应予以履行。本案双方均认可双方之间的租赁合同已经于2014年8月30日解除，法院对此不持异议。根据本案查明事实，本案争议焦点是爱琴海购物中心向王新发出的解约函是否违反了《租赁合同》约定。从《租赁合同》及《补充协议》内容来看，王新、爱琴海购物中心双方关于租金的约定方式为销售扣点的提成，因此王新的销售成绩与爱琴海购物中心的租金收益密切相关，如王新的销售业绩处于倒数前三名，爱琴海购物中心有权提前解除双方之间的租赁合同且不承担违约责任；从双方提交的证据及庭审陈述来看，爱琴海购物中心提供的业绩统计表、业绩告知函、解约函及王新自行搬离租赁场地的行为均可以相互印证，形成了一个较为完整的证据链，故法院对爱琴海购物中心的抗辩理由予以采信，认定爱琴海购物中心向王新发出解约函的行为并未违反《租赁合同》的约定，因此对王新以爱琴海购物中心违反《租赁合同》约定进而主张装修损失以及要求双倍返还保证金的诉讼请求，法院均不予支持。关于王新主张的保证金和多付费用问题，鉴于双方已经确认解除了租赁合同，爱琴海购物中心应将王新交纳的保证金及多收取的费用退还王新，具体数额由法院予以核算。至于F1039号商铺装修所留可移动物品，爱琴海购物中心同意王新自行拉走，王新可自行拉走处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、爱琴海购物中心于判决生效后七日内退还王新履约保证金五千元、物业服务费保证金一千九百八十元、质量保证金五千元。二、爱琴海购物中心于判决生效后七日内退还王新多收取的物业服务费五千九百四十元、POS机使用费九百元。三、驳回告王新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王新不服一审判决，提起上诉。
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