附案例一：涂某某与李某甲房屋买卖合同纠纷案

案情简介：
       李某甲、陶某某系夫妻关系，李某乙、涂某某系母女关系，李某甲与李某乙系兄妹关系。李某乙、涂某某长期居住于美国。 2004年6月17日上海市闵行区莘北路3某某弄金城绿苑1某某号4某某室房屋（以下简称系争房屋）取得沪房地闵字（2004）第043111号上海市房地产权证，登记权利人为李某乙、涂某某。 2006年5月15日，李某甲、陶某某与李某乙、涂某某签订《协议书》，约定：2006年4月，李某乙、涂某某经和涂彬彬商量后，一致同意将系争房屋转让给李某甲、陶某某夫妇；房屋价格定为人民币70万元（以下款项所涉币种均为人民币）整；双方同意后，李某甲、陶某某已经入住此房；房屋产权证李某乙已经交给李某甲、陶某某；人民币70万元整，李某甲、陶某某将在2006年8月全数交给李某乙。协议签订后，李某乙即向李某甲、陶某某交付了系争房屋及其产证，该房屋由李某甲、陶某某居住、使用至今。 2006年5月18日李某乙出具《付款收据》，载明：该日李某甲、陶某某（付款人）总共交给李某乙（收款人）卖房屋（金城绿苑）款45.5万元；尚欠24.5万元；其中留12万元（由李某甲代为保管）李某乙购买（浙江）岱山房屋款项；其余12.5万元2006年8月份交给李某乙。 2006年8月18日李某甲（汇款人）通过上海浦东发展银行电汇李某乙（收款人）美金1.5万元。据当日牌价100.00/799.28，该款折合人民币11.9892万元。 2010年5月15日李某乙出具收条，载明：2010年5月14日收到李某甲代为李某乙保管的（浙江）岱山后期房款13万元。 2010年8月，李某甲、陶某某诉至原审法院，要求判令李某乙、涂某某协助将系争房屋产权过户至李某甲、陶某某名下。李某乙书面答辩称，2006年5月其回国签订《协议书》将系争房屋售予李某甲、陶某某，考虑到李某甲系其兄，故约定房款为70万元，且该款已经陆续收到，房屋产证亦已交付李某甲、陶某某；售房时，其未与涂某某商量，但代涂某某在协议上签了名；现涂某某对此房屋买卖不予认可，故要求法院对本案依法处理。涂某某不同意李某甲、陶某某的诉请并辩称，《协议书》签订时，其尚在美国求学，作为系争房屋权利人之一，其从未出售此房屋给李某甲、陶某某，也未签订过该《协议书》。

裁判原文节选

一审【案号：上海市闵行区人民法院（2010）闵民三(民)初字第1838号】

       行为人没有代理权，但相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，李某乙作为涂某某的母亲，与李某甲、陶某某商谈房屋买卖事宜后，以自己和涂某某的名义，与李某甲、陶某某签订了《协议书》，之后即交付了房屋及产证，并陆续收取了全部房款。在此过程中，涂某某虽未出具授权委托书，但鉴于李某乙和涂某某之间的特殊身份关系，以及李某乙收取购房款并交付房屋及其产证的行为，足以致李某甲、陶某某相信李某乙具有代理权，故双方所签《协议书》应为有效，对双方当事人均具有约束力。协议签订后，李某甲、陶某某支付了全部房款，履行了合同约定的义务。李某乙、涂某某作为房屋出卖人，在取得全部房款后，有义务协助李某甲、陶某某办理房屋产权过户手续。因此，对于李某甲、陶某某要求李某乙、涂某某协助办理房屋过户手续的诉讼请求，应予支持。涂某某关于其未与李某甲、陶某某签订过房屋买卖协议因而不同意李某甲、陶某某诉讼请求的抗辩意见，与法律规定的表见代理相悖，不予采纳。涂某某可就表见代理的后果向其母亲另行主张权利。李某乙经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。 原审法院审理后于二○一一年九月二十一日依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条及第一百三十五条的规定，作出判决：李某乙、涂某某于判决生效之日起十日内协助将位于上海市闵行区莘庄镇莘北路3某某弄（金城绿苑）1某某号4某某室房屋产权过户至李某甲、陶某某名下。案件受理费80元、公告费260元，两项合计340元，由李某乙、涂某某负担。

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