引言
       很大部分的房产纠纷案件，都会涉及到无权处分。例如：房产登记在父亲和女儿名下，女儿已出嫁，父亲没经过女儿同意就把房子出售给了买房人。女儿知道父亲出售房产后不同意追认，也不同意将自己的份额转让或赠与父亲。买房人知道起诉继续履行合同很难得到支持，于是起诉解除合同并主张违约金（或房价上涨的损失）。
       那么，买房人可以全额主张违约金吗？为行文方便，我们假设买房人的“实际损失”和约定的违约金相等。

       《买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

       根据该规定，买房人可以“要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿”（为行文方便我们以买房人主张违约金为例）。

       《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

根据该规定，违约责任是无过错责任（或曰严格责任），即不以过错为构成要件，只要合同一方没有按照约定履行合同义务就要承担违约责任（不可抗力等免责事由除外）。

       但是，违约责任是无过错责任并不等于承担违约责任的大小也和过错没关系，更不意味着只要卖房人无权处分导致所有权不能转移，卖房人就要承担全额的违约金。

       《合同法解释二》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”

根据该司法解释的规定，法院要根据“实际损失、合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素”来调整违约金。我们在行文之初就已经假设违约金和“实际损失”（注：之所以加引号，是因为买房人无权主张所谓的实际损失）相等。那么，法院在决定违约金的时候还要考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素。

1、合同履行情况

       合同履行情况是一个比较宽泛的概念，所指向的范围也比较大，具体到本文则是指房屋买卖合同履行的进度（是否已网签、银行贷款是否已批准、买房人已付的房款的多少、是否已完成审税、是否已交房、买房人是否已对标的房屋装修等）。我注意到，在无权处分的案件中，合同履行的情况基本还处于初级阶段：一般只是签订了居间协议（实质上具备房屋买卖合同的成立要件）或居间版的房屋买卖合同，尚未网签，也未办理其他的手续，买房人所付房款也并不太多。

这是法院应当调低违约金的事由。

2、当事人的过错程度

       卖房人无权处分固然有过错，但是买房人一般也有过错。最典型的的是房产证上有数人的名字，但是买房人却与其中一人（没有其他产权人的授权委托书）签订了房屋买卖合同。对此，买房人具有明显的过错。但是，如果房产证上只有一人的名字（最典型的的是动迁房），则买房人的过错相对较小【但是也要根据具体情况分析其过错的大小，如虽然房子登记在夫妻一方名下，但是买房人应当知道其应当属于夫妻共同财产，却没有让卖房人的配偶签字确认，则过错则相对大一些（构成表见代理除外）】。

这是法院应当调低违约金的事由

3、预期利益

       这个问题在逻辑上比较绕。预期利益又叫可得利益，即假设买房人顺利获得了标的房屋的所有权，其所能获得的预期利益是多少（如房价上涨的利益）。但是，由于无权处分，由于合同双方当事人之外的原因（其他产权人不同意过户）导致的合同不能履行，买房人根本就不能得到该房屋的所有权，买房人也就不能把预期利益作为自己的损失【法律具有预测作用，这其中即包含人们可以根据法律预估自己行为的后果，也应当根据法律来预估到自己行为的后果。买房人应当根据法律规定预估到由于卖房人无权处分，自己不能取得标的房屋的所有权，也不能取得预期利益】。从这个角度讲，无权处分导致所有权不能转移的，卖房人所应当承担的违约责任类似于缔约过失责任。即买房人只能主张其合理的实际支出。

       这是法院应当调低违约金的事由。

       综上，无权处分导致卖房人违约的，法院应当调低违约金，甚至应当以缔约过失责任为参照调低违约金。

注：本文系转载，仅供普法学习。