【法官后语】

　　本案处理的焦点问题在于恶意串通的认定。民法中对此并没有详细的规定，司法实践中认定行为人之间存在恶意串通，主要是通过对行为人之间异常的交易行为如交易时间、交易价格及行为人是否尽到审慎审查义务等进行综合判断。

　　具体到本案中，法院经审理后认为：

　　第一，苑某与任甲、王某之间房屋买卖行为存在诸多不符合交易习惯的情况,苑某本人对此均无法做出合理解释。

　　1. 苑某关于是否主张过看房这一重要交易情节，在几次诉讼中表述前后矛盾，如其在一审中陈述没有主张过看房，在以后的诉讼中又主张曾要求过看房。

　　2. 苑某对未看房原因的解释与案件事实情况相矛盾。根据在案证据显示，苑某承认查验过2009年5月20日王某出具的与任甲一起委托钟XX卖房的公证书，这表明王某已经同意卖房，苑某再将不能看房的原因还归结为王某不同意出卖，实属牵强。

　　3. 双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》异于普通房屋买卖合同，且交易行为在短期内即完成。合同中王某、任甲及钟XX、苑某的联系电话均是苑某的电话;房屋交付条款、税费，权属登记、争议解决方式等约定非常简单，有的未作约定。结合双方签订房屋买卖合同的当天即办理完毕价款交付、房屋过户手续，苑某第二天即取得房产证，更符合二人是为了避免被他人发现，配合实施的串通行为。

　　4. 关于中介钟XX的身份问题。一方面，钟XX没有从事房屋交易的中介资质，不属于任何中介公司，苑某信任钟XX，其信任的来源值得怀疑。另一方面,钟XX的户籍地与苑某在原审中提供的户籍地属同一个村，只是具体编号不同。再审中，苑某的户籍地址没有合理理由进行了变更，二人在再审中均表示相互不认识，既然都属同一个村，二人年纪又相仿，互不相识，也不正常。

　　5. 苑某产权过户的行为与其陈述的买房初衷不相符。苑某在取得涉案房屋产权证的一个多月才委托朋友去收房，不符合作为寄居在亲友家的迫切想拥有一套属于自己房屋的买房初衷。且苑某在取得产权证后，在对房屋的实际情况不了解、未入住、后来又知晓房屋权属存在争议的情况下，又办理了房屋抵押登记，也不符合其购房的目的，其取得诉争房屋难言善意。

　　第二，从权利保护的优先角度来考虑，潘某、潘甲的利益法律应该优先得到保护。潘某、潘甲在本案中不存在任何过错，多年来一直在诉争房屋居住，苑某作为后买受人，没有尽到对房屋居住状况审慎审查的义务，直接导致了本案系列诉讼的发生。因此，无过错的善意买受人的权益更值得保护。综上，民法规定的恶意串通在本案中是对商品房交易中存在的违背常理行为的归纳，完全让当事人举证证明恶意串通很难做到。本案交易中很多问题苑某无法作出合理解释，认定苑某与任甲、王某之间的房屋买卖合同无效，实际是对苑某与任甲、王某之间不正常交易行为的推定。另外，从法律效果与社会效果统一的角度而言，维持为宜。

　　【律师通俗解读】

　　如要恶意将已出售的房屋，另出售给他人，应当将购买的全程细节都考虑清楚，否则，得不偿失。

　　例如交易合同信息、购买时间的设定，款项的支付设定，还有看房、交钥匙，签收的细节都不可忽视。

　　让专业的事情交专业的人处理。

　　注：本文系转载，仅供普法学习。