买房人购买二手房时未实际看房，交易行为违反常理的买卖合同效力的认定（一）

案件基本信息

1. 裁判书字号

北京市第一中级人民法院（2014) —中民再终字第03993号民事判决书

2. 案由：买卖合同纠纷

【基本案情】

王某与任某系夫妻，婚后生育任甲、任乙两子女。位于北京市海淀区某处603号房屋（以下简称603号房屋）系王某与任某夫妻共同財产，任某去世后，其家庭内部对上述房产未进行分割。2002年3月3日，任乙写下弃权证明，声明放弃603号房屋中继承任某的份额，并将该继承份额转给任甲。2002年6月7日，王某写下弃权证明，将其对603号房屋中本人及应继承份额全部给任甲继承。因任甲向潘某借款30万元未还，2002年6月4日，任甲与潘甲签订《抵押合同》，约定：“双方商定如任甲能在三个月内将此款全部还齐，交全款后，潘某须在壹个月内将此房和手续交还对方，如超过此限期潘某有全部处理此房的权力。注：其母王某和其姐任乙的放弃手续已交给对方。”后任甲未按期偿还上述欠款，2002年9月18日，潘某与王某、任乙、任甲达成《还款协议》，约定：借款人同意用该房产做此借款担保，在担保期内不得挪做他用。借款人未能偿还借款，潘某将永久支配、使用此房，借款担保方不得以任何理由妨碍潘某使用、支配此房。……” 2004年8月7日，潘某作为买方与卖方王某、任甲签订《买卖合同》，约定潘甲（潘某之子）购买603号房屋，房款、住房已交割完毕，故双方应守信办理正式过户手续。如王某、任甲不在短期内办好继承、更名过户一事，潘某将视购买此房为王某、任甲共同欺诈。2004年9月30日，王某、任甲作为甲方与乙方潘某、潘甲共同写下房款交付情况说明，内容为：“2000年9月，交付任甲人民币卷拾柒万元正。2002年9月，因房价上涨甲方要求又达成协议至签订本协议前，王某、任甲又领取人民币陆万元，合计人民币肆拾万元正。2004年8月到签订本合同，就购买此房达成最后一致，此房产已视为过户，故房价涨跌再与房款无关，不得反悔。” 2005年1月20日，王某、任甲、任乙（甲方）与潘某、潘甲（乙方）再次签订《买卖合同》，约定：甲方将603室两居室楼房出售给乙方，房价款43万元，在2000年9月甲方将房交乙方使用，乙方将房款全部交清，过户费自理，买卖此房已形成既定事实，但因国家政策，过户手续一下未能办理，现国家政策已出台，此房产权单位已正在办理上市的工作，故在此签订此合同。约定王某、任甲保证在潘某指定的时间内，即2005年10月份前办好过户所需的公证书、证件，包括积极督办原产权单位开具所需上市证明材料。后任甲、王某未配合潘某、潘甲办理产权过户手续2009年5月7日，王某、任甲与潘某再次就房屋过户事宜达成协议，约定任甲、王某共同继承603号房屋，办理遗产公证后，到房管部门将产权变更到潘甲名下，并于5月底前办理完毕。并约定了卖方的违约责任。2009年5月7日，任甲与王某共同取得603号房屋所有权证，其中任甲占共有份额的25%,王某占共有份额的75%。此后，王某、任甲并未依合同约定将产权过户至潘甲名下。2009年5月21日，王某、任甲作为出卖人与买受人苑某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定苑某购买603号房屋，房屋成交价格为40万元。后苑某按40万元交纳了相关税、费。2009年5月22日，苑某取得603号房屋所有权证书。

另查，苑某在购买603号房屋时并未到现场看房，也未向王某、任甲主张过看房。本案在审理过程中，王某、任甲经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。

【案件焦点】

苑某与任甲、王某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否为双方恶意串通订立，是否无效。

【法院裁判要旨】

北京市第一中级人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应依合同约定，全面、诚实履行合同。王某、任甲、任乙与潘某、潘甲就诉争房屋所签订的《买卖合同》及双方于2009年5月7日再次就诉争房屋过户事宜达成的协议合法有效。双方合同已实际履行，只待办理房产过户。王某、任甲在取得诉争房屋所有权证后，违反合同约定，另行将诉争房屋卖与苑某。苑某虽取得诉争房屋所有权证，但苑某在购房之前未看房，未对诉争房屋的现状及是否有他人实际居住等相关情况进行核实，如苑某看房，即可获知诉争房屋已由实际居住人购买的情况。因此，对于重大财产交易，苑某未看房未核实相关情况，即与王某、任甲急于交易的行为，有违交易常理，且该交易行为侵害了潘某、潘甲的合法权益，应为无效。原审判决确认王某、任甲与苑某于2009年5月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并无不当。苑某申请再审理由，无事实和法律依据，本院不予支持。王某、任甲经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。判决如下：维持本院（2010) —中民终字第16109号民事判决。

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