【律师通俗解读】

因本案处理引发的思考如下：
一、 向买受人交付符合约定的交楼条件的商品房是开发商的基本义务
我国合同法规定出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。开发商在约定交房期限内交付合同约定的商品房给买受人是出卖人的主要合同义务，亦是买受人最重要的权利。商品房预售合同一般对交楼条件和交楼标准作出明确约定，此表现为房管部门制定的预售商品房合同版本的格式化规定，买卖双方在此基础上可作补充或变更约定。商品房买卖合同因为采用的是政府推行的合同文本，且签订合同时购房人往往无法与开发商就违约金标准进行协商。行政主管部门从合同格式版本指引及预售合同鉴证制度，在一定程度上有效减少了买卖双方因合同交楼条件约定不明导致的纠纷。

二、涉及公共安全的验收文件，应当由建设行政主管部门备案审查
本案中，预售商品房合同已对交楼条件和标准作出明确约定，应当从约定处理。现双方争议焦点在于出卖人是否必须取得《竣工备案表》。目前广州司法实践中，交楼标准必须具备以下两个基本条件：（1)取得《竣工备案表》；（2)讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。有特别约定其他标准的从约定。要求取得《竣工备案表》的理由是：依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条及第八条的规定，建设单位应当在工程竣工验收合格之日起十五曰内将各项竣工验收文件报送相关建设行政主管部门备案，相关建设行政主管部门有权对建设单位提交的竣工验收文件进行审核，如发现建设单位违反国家有关建设工程质量管理规定的，则有权要求重新组织竣工验收。

三、交楼条件的历史变化反映
广州法院对此类型纠纷为何对出卖人采取如此严苛的标准？笔者认为：首先，从严要求出卖人交楼前取得《竣工备案表》，目的是督促开发商抓紧办理各项验收手续，确保房屋专有部分及公共部分在交付业主使用前均满足合法正常的使用条件，最大限度保护小业主的合法权益，有效维护社区稳定。其次，法院裁判标准是在法律框架内，根据当时当地的房地产市场发展，以及政府行政主管部门的行政管理措施变化而变化，体现真正的司法为民。
原来的《广东省商品房买卖合同》（示范版本）采用“该商品房经验收合格”的表述。2003年8月15日，广东省建设厅针对广州市国土资源和房屋管理局的对如何理解“该商品房经验收合格”的请示（穂国房字〔2003〕417号），颁布了《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粵建办房函〔2003〕63号）。该文件指出：“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”2005年8月使用的广州市新版示范合同已经将交楼条件由“该商品房经验收合格”改为“该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”。办理了工程竣工验收备案手续就是指开发商取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。该表是广州市建委出具的取得质量、消防、规划、人防、环保、燃气、室内环境、电梯等24项验收合格文件后的备案证明，《建设工程施工质量验收监督意见书》只是其中一项。我们要注意的是，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》不是《广州市综合验收合格证》。

四、法律效果和社会效果的有机统一
考虑到建设主管部门的验收标准、房管部门公布的示范合同版本变化，至后来取消综合验收合格证等，结合开发商对项目分期开发、分期销售、分期验收的房地产开发建设的实际情况，现时司法实践中采取以是否取得《竣工备案表》为标准衡量是否符合交楼条件是合理合法的。加上已实行多年的商品房预售合同鉴证制度。

注：本文系转载，仅供普法学习。