对已抵押的房产部分转让，该买卖合同的法律效力及房产交付的可能性（二）

【基本案情】

2012年5月23日，被告众星公司与原告签订最高额抵押合同，愿意以其所有的房地产作为抵押，并于2012年6月8日办理了抵押登记。2013年8月1日被告润浩公司以与被告众星公司签订有厂房转让协议并支付部分款项为由，向法院起诉被告众星公司。2013年10月30日，玉环法院作出（2013)台玉民初字第1207号民事调解书。该调解书确认：1.被告润浩公司与被告众星公司于2012年11月7日签订的《厂房转让协议》合法有效。2.由被告众星公司于2013年11月15日前协助被告润浩公司将被告所有的坐落于玉环县某地1号的部分房地产过户给被告润浩公司，房产面积为4194.62平方米，土地面积为3344. 91平方米。原告认为，被告众星公司已将该房地产抵押给原告，并办理了抵押登记手续。在未经原告同意的情况下，被告众星公司将该抵押的部分房地产转让给被告润浩公司，该行为应属于无效，且侵害了原告的合法权益。故诉请撤销玉环县人民法院（2013)台玉民初字第1207号民事调解书，要求被告玉环众星机械有限公司承担本案律师代理费人民币20000元。被告众星公司认为，正是本着分割公司房地产的目的，所有股东在2012年11月7日以众星公司股东董潘水名义与被告润浩公司签订厂房转让协议上签字。当时也非所有股东都了解在2012年5月23曰已经签订抵押合同并在同年6月8日办理抵押登记手续的房地产可否分割转让。被告润浩公司认为，买卖双方未办理房地产过户登记，不影响本案买卖合同的效力。因为原告理解有误，认为两被告买卖有效，影响其抵押权，因而提起第三人撤销之诉。

【案件焦点】

对已抵押的房产部分转让，该买卖合同是否有效及房产交付的可能性。

【法院裁判要旨】

浙江省台州市玉环县人民法院经审理认为：被告众星公司先是与原告签订最髙额抵押贷款、办理抵押登记并取得贷款，后却将该抵押物进行分割并将其中部分房地产进行转让。被告众星公司此行为，显然损害到原告抵押权的权益。根据物权法的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。当事人没有证据证明被告众星公司已将转让款清偿给抵押权人以通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担。由于被告众星公司在向本院起诉时未主动告知转让房地产上的权利负担等原因，从而导致本院作出有损于原告权益的（2013)台玉民初字第1027号民事调解书。现原告以该调解书阻碍了原告担保物权的实现为由提出对该调解书予以撤销，并以最高额合同中有明确约定相对方承担其为实现债权的律师费为由要求被告众星公司承担本案的律师代理费，原告此主张的理由于法有据，本院予以采纳。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作出判决如下：

一、 撤销本院（2013)台玉民初字第1027号民事调解书。

二、 限被告玉环众星机械有限公司于本判决生效后一个月内支付原告上海浦东
发展银行台州路桥支行为本案的律师代理费2万元。

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