附相关案例

【基本案情】

2002年9月9曰，创恒公司（为出卖人）与第三人梁锦辉（为买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买某安泰大厦08房（以下简称讼争房），该房属预售，总金额400万元；出卖人应当在2003年3月30日将房屋交付买受人，逾期交付的，自逾期之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。2002年9月10日，广州市房地产交易所对该合同进行了登记。2002年9月11日，创恒公司发出了收到梁錦辉交付购房款400万元的《预收款收据》。

2003年9月3曰，广州市房地产交易所就讼争房发出了《广州市预售房地产转让登记记录》，显示：转让人梁锦辉，受让人麦庚。同日，广州市房地产交易所就该转让向创恒公司发出了《广州市预售房地产转让情况通知》。

2010年9月15日，本院作出了（2006)越法执字第2638 - 4号《执行裁定书》，裁定“安泰大厦”的土地使用权及附属建筑物整体项目所有权及相应其他权利归买受人精彩公司所有（经拍卖取得）。

创恒公司、精彩公司至今未将上述《商品房买卖合同》中约定的讼争房交付给麦庚，也没向麦庚支付迟延交付讼争房的违约金。麦庚于2012年10月23日向本院提起了本案诉讼，要求创恒公司、精彩公司支付从2010年10月1日起至本案生效之日止的逾期交楼违约金。被告创恒公司提出其公司与梁锦辉就讼争房存在的是“真抵押、假买卖”关系，且创恒公司与麦庚就讼争房没有签订买卖合同，故不同意麦庚的诉讼请求。被告精彩公司认为其公司与创恒公司不是债权债务的承继关系，没有向麦庚支付逾期交楼违约金的义务，故也不同意原告的诉讼请求。第三人梁锦辉没到庭应诉，也没提交书面答辩。

麦庚提供了签有“梁錦辉”名字、日期为2012年8月6日的《确认书》到庭，用以证明其已向梁锦辉支付购房款400万元，该《确认书》的内容为：本人梁锦辉确认已经于2003年9月3日前收到麦庚支付的安泰大厦08号铺（面积180平方米）的全部购房款共400万元整。被告创恒公司就其提出其与梁锦辉之间就讼争房存在的是“真抵押、假买卖”关系的主张，提供了甲方为创恒公司、乙方为“梁锦辉”、日期为2002年9月9日的《借款协议》到庭，该《借款协议》其中内容为：“甲方向乙方借款人民币400万元，借款期限一年，甲方可提前还款，但最短期限为两个月；甲方提供由创恒公司开发建设的位于广州市文明路36 -48号的安泰大厦首层08号商铺作抵押，并签订商品房买卖合同；甲方返还乙方借款后当天，双方共同办理有关退房手续，上述商品房买卖合同同时终止”。

受本院委托，广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所对上述《确认书》、《借款协议》进行笔迹鉴定，并于2013年7月15日作出了穗司鉴字20130600900048号的《鉴定意见书》，该意见书的其中内容为：经检验，2012年8月6日《确认书》除日期填写的数字外其他字迹（含“梁锦辉”签名）均为复印件；2012年8月6日《确认书》上“梁锦辉”签名与参照件穗房合字2000036039号的《商品房买卖合同》中“梁锦辉”签名是同一人笔迹；日期2002年9月9日《借款协议》与参照件《商品房买卖合同》中“梁锦辉”签名是同一人笔迹。

【案件焦点】

1.梁锦辉与创恒公司就讼争房存在的是房屋买卖关系还是抵押担保关系

2.双方于2002年9月9日签订的《商品房买卖合同》效力如何认定。

【法院裁判要旨】

广东省广州市越秀区人民法院经审理认为：鉴于在梁锦辉与创恒公司于2002年9月9日签订的《借款协议》中已约定：“创恒公司向梁锦辉借款400万元，创恒公司提供本案讼争的安泰大厦08号商铺作抵押，并签订《商品房买卖合同》，创恒公司返还梁锦辉借款后当天，双方办理有关退房手续，上述《商品房买卖合同》同时终止”，故可认定创恒公司与梁锦辉于2002年9月9日签订的《商品房买卖合同》是为了将讼争房设定为创恒公司向梁锦辉借款400万元抵押物的担保而签订的，双方非真实买卖讼争房，故《商品房买卖合同》非梁锦辉与创恒公司的真实意思表示，是无效的合同。因无效的合同自始无效，不存在麦庚可承接讼争合同中梁锦辉的全部权利义务问题，故对麦庚要求创恒公司、精彩公司依上述《商品房买卖合同》支付迟延交楼违约金的请求，本院不予支持。

广东省广州市越秀区人民法院于2013年12月12日作出判决：驳回原告麦庚的诉讼请求。

麦庚不服上述判决，提出上诉，广东省广州市中级人民法院经审理后于2014年7月17日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

注：本文系转载，仅供普法学习。