广东省广州市中级人民法院（2014)穗中法民五终字第1724号民事判决书
2. 案由：商品房买卖合同纠纷
3.当事人
原告：麦庚
被告：广州市创恒房地产开发有限公司（以下简称创恒公司）、广州精彩投资有限公司（以下简称精彩公司）
【律师通俗解读】
一、本案处理重点主要在于认定梁锦辉与创恒公司就讼争房构成名为商品房买卖实为借贷担保后，对双方签订的上述《商品房买卖合同》效力的认定问题。
1. 从民事法律行为构成要件考虑。据我国《民法通则》第五十五条规定，“意思表示真实”是民事法律行为应当具备条件之一，即“意思表示真实”是民事法律行为是否有效的基础。由于梁锦辉与创恒公司并非基于真实买卖讼争房的意思表示而签订上述《商品房买卖合同》，故梁锦辉与创恒公司签订的上述《商品房买卖合同》应为无效合同。
2. 从实现担保方式考虑。我国《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”本案中，梁锦辉与创恒公司签订《商品房买卖合同》的真正目的系将讼争房作为借款的担保，故上述《商品房买卖合同》的履行只是具体实现担保债权的方式，而上述《商品房买卖合同》的签定，实质是借贷双方在债务履行期届满前，变相约定将担保房产归出借人梁锦辉所有，该约定违反了我国《担保法》第四十条的禁止性规定，故上述《商品房买卖合同》应属无效
合同。
二、出现名为商品房买卖实为借贷担保的主要原因及法院审判此类案件需注意的问题。
房地产开发企业在资金链紧张情况下，转而求助于民间资金，而此时出借人为保障债权的实现，往往要求房地产开发企业提供房产担保，并要求当该企业无力偿还借款时，该企业应将担保的房产过户给出借人，以借款本息冲抵房款。由于直接约定当借款人无力偿还时，借款人应将房屋过户至出借人名下，有违我国《担保法》第四十条的禁止性规定，故借贷双方往往采取另行签订《商品房买卖合同》的方法，规避该法规的规定。鉴于此，法官在审理该类案件时应加以注意，并从订约时间、房价与借款金额的比较、有否支付购房款合理途径等方面综合进行判断，以准确确定是否属名为商品房买卖实为借贷担保。
注：本文系转载，仅供普法学习。
