【律师通俗解读】

面积差异是房屋买卖纠纷案件中经常出现的问题。对于房地产开发企业直接出售的房屋，也就是我们通常所说的一手房交易，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，新商品房出现面积误差时，如无其他约定，有以下两种处理方式：1.面积误差比绝对值在3%以内的据实结算，多退少补；2.面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，开发商应当返还已付购房款及利息的，买受人不退房的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

但对二手房买卖中出现类似问题如何处理，我国现行法律法规却没有明确规定。二手房买卖中，影响房屋价格的因素很多，比如房屋周边环境、房屋质量、房屋建造年代，甚至包括房屋装修、物业管理因素等，比新商品房买卖多得多。但是，二手房买卖合同中，却鲜有约定“该房屋按每平方米单价计算”或“房屋面积以产权产权登记为准”等内容，所以一般认定双方之间的房屋买卖是按套计价。另一方面，根据目前二手房交易习惯来看，二手房买卖双方一般都会到实地看房。也就是说买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况都是非常清楚的。所以一般情况下，二手房都是按套计价，并非按每平方米单价出售，也不存在补交面积差价款的问题。除此之外，还可根据合同推断双方真实意思表示，判断交易双方是否对交易标的产生误解，导致对其中一方显失公平。

具体到下述案例中，原、被告双方在房屋买卖协议中明确约定计价方式为以套计价，并未约定每平方的单价，协议同时约定了出现面积误差的处理方式，因此，不存在按平方计价的问题。此外，被告作为完全民事行为能力人应当预见到产权登记时核定的面积与《房产预约买卖协议书》中载明的面积有可能发生变更，被告以协议约定的建筑面积与房产证核定面积不符为由拒付剩余的购房款的抗辩与双方约定不符，也不符合诚实信用的基本原则。

附相关案例

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省厦门市湖里区人民法院（2013)湖民初字第3338号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人
原告：孙志红
被告：黄双波

【基本案情】

孙志红系厦门市湖里区某1101室房产的所有权人。2011年7月20日，以孙志红为出售方与以黄双波为购买方的双方签订一份《房产预约买卖协议书》，约定：一、孙志红将其已购买坐落于厦门市湖里区某1101室的房产转让给黄双波，建筑面积86.59平方米；二、原、被告双方同意，上述房产以套计价，总价共计1080000元整； 五、黄双波应于2011年7月25日前向孙志红支付600000元(含定金）、于2011年9月26日前支付200000元、于一手产权出证后三日内支付280000元； 七、黄双波购买孙志红上述房产的实际面积大于孙志红合同购买面积，黄双波补交差额款（按孙志红购买价）交于开发商，实际面积小于购买面积时，则所退差价款归黄双波所有； 十四、若黄双波不能按期向孙志红支付购房款或孙志红不能按期向黄双波交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金等。合同签订后，黄双波分别于2011年7月25日、2011年9月24日、2013年3月5日向孙志红支付了 700000元（含定金）、100000元和250000元。2013年3月5日，原、被告到厦门市国土资源与房地产管理局办理了讼争房屋的过户登记手续，孙志红将讼争房屋过户至黄双波指定的案外人刘新源名下。2013年3月13日，黄双波通过转账支付给孙志红14534元。

在讼争房屋买卖过程中，孙志红已告知黄双波讼争房屋的权属证书尚未办理，孙志红向黄双波出具了《房屋拆迁补偿安置费用表》及厦门禾山建设发展有限公司开具的发票，均载明讼争房屋的建筑面积为86. 59平方米。黄双波系2013年3月5日办理过户登记手续时知晓讼争房屋的产权登记面积为85.35平方米。

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