对于减少二手房买卖合同纠纷的对策和建议

充分发挥法院判决对社会的指引作用   
在房价快速上涨的背景下，很多卖方在巨大经济利益的诱惑下未能守住底线，纷纷想要通过违约来牟取巨额利润。而对于买方而言，为了履行房屋买卖合同多数已经做了很多的准备工作，甚至出卖自己原有住房筹措资金，如果任由卖方随意违约的话，买方不仅前期准备工作的努力和支出付诸东流，还要承受非因自己原因导致的房价上涨压力，显然有失公平，也不利于市场经济的持续稳定健康发展。一个良性的市场环境也必然不能容许人们通过违约而获利。因此，法院在审理相关案件、做出相应判决时，应当充分保护守约方利益，决不能让违约方通过违约行为获取任何利益，从而引导买卖双方诚实履行合同，促进二手房市场的良性发展。
具体而言，如果房屋买卖合同客观上能够继续履行，而买方又要求继续履行的，应当判决继续履行。诚实履行是合同的应有之义，如果不存在其他妨碍合同履行情况的，判决理当要尊重契约精神，维护合同的有效性，保障交易安全，保护守约方的期待利益。如果房屋买卖合同客观上不能继续履行，比如房屋之上存在其他权利人，其对房屋享有的权利足以阻却房屋的买卖，那么案件判决也应判处卖方足额赔偿买方的损失，其中包括因为卖方违约而导致房屋涨价的差额。如此判决才能保护买方的期待利益，避免卖方因为违约而获得收益，从而促进二手房交易市场的良性发展。

规范中介方的居间行为
1.制定完善的三方合同模板 
二手房买卖合同绝大多数都是有中介参与的，合同也多表现为买卖双方及中介方的三方合同。司法实践中出现的中介方拟定的二手房买卖合同多数是不规范或不完善的，表述前后矛盾，条文存在歧义、用语不规范，五花八门的合同条款给案件审理带来了巨大难度，存在歧义的用语和前后矛盾的表述使法院很难还原买卖双方订立合同时的真实意思表示，不利于保护守约方的利益。同时，合同中的这些漏洞也让违约方有机可乘。
 二手房买卖合同也可以借鉴一手房买卖合同这种规范形式，制定一个符合二手房交易特点的且详尽、规范的通用模板，让买卖双方及中介方使用更便利、交易更有保障。另外，虽然二手房交易形式多样、过程复杂，但还是有它自身的规律可循，在制定合同模板时可根据不同情形做出相对应的选项，如果遇到较为特殊的情况也可以根据需要另行备注，既兼顾了共性，又突出了个性，有利于合同各方充分了解自己的权利义务，做出最恰当的条款选择。完善的合同模板应最大限度地保护守约方利益，不给违约方留下漏洞可钻，出现纠纷时也能够依约妥善解决。

注：本文系转载，仅供普法学习。