法院关于二手房买卖纠纷案件审判 调研报告（五）

2.行业协会要加强对房产中介从业人员的培训
二手房买卖过程中，中介人员的作用非常重要。他们不仅能利用信息优势促成买卖双方达成交易意向，而且能运用专业知识帮助买卖双方顺利地完成交易过程，在整个交易过程中中介人员发挥类似传声筒、润滑剂、小秘书的作用，任何一点差错都有可能导致整个交易过程的失败，甚至引起纷争。
对中介人员的培训尤其应强调的是诚信品质和专业技能的培养。一个诚信的中介人员在房屋交易过程中其立场应是中立的，应充分考虑买卖双方的利益和需求，将交易的相关情况如实告知双方，出现分歧时充分沟通、及时协调、妥善解决，并且保留相关的证据备查；反之，一个不诚信的中介人员却完全有可能将整个交易引入歧途。行业协会还应该定期组织中介人员学习相关法律法规和最新的房产交易政策，从而为买卖双方提供完善的服务和正确的引导，帮助买卖双方充分了解自己的权利义务，规避可能存在的风险，最大限度地减少纠纷的产生。
3.严厉查处恶意哄抬房价的中介机构及人员
 在房价不断上涨的背景下，房产中介遍地开花，但中介公司和中介人员的职业操守及专业技能却未能及时跟上，各种乱象丛生：比如未取得营业执照或未在中介协会备案，擅自从事房地产中介服务的；为不符合交易条件的房屋提供中介服务，或改变房屋内部结构分割出售，或违规违法代理销售未取得预售许可证的商品房的；发布虚假房源信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的；造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的；以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务的；诱骗或强制消费者交易的；强制提供代办服务、捆绑收费的；未履行书面告知义务，强制提供代办贷款、担保服务并额外收取费用的；侵占、挪用交易资金的；囤积房源、哄抬房价、合同欺诈的等等，这些违法行为加剧了二手房买卖市场的混乱。
在此严峻形势下，住建、发改、工商、税务、金融等部门应当联合起来，加强对房地产中介从业规范的指导，对于上述各种违法违规行为进行严厉查处。中介机构及中介从业人员从事各种违法违规行为其目的无非是为了追逐经济利益，各相关部门要联合起来，加强打击力度，提高违法成本，才能从根本上杜绝中介机构及中介从业人员的种种乱象，保护买卖双方的合法权益，维护二手房交易市场的稳定发展。

相关部门应加强与法院的联动
1.有关部门应及时处理法院在审理案件中发现并移交的违法违规行为。
法院在审理二手房买卖纠纷案件的过程中，有时会发现当事人存在违法违规侵害国家、集体或第三人利益的行为。最常见的就是买卖双方订立真假合同逃避税费，此种行为不仅是偷逃税款，给国家利益造成损失，还会在合同履行过程中埋下“地雷”，随时有可能被违约方作为借口而引爆。因此遇到这种情况，法院案件承办人员将相关材料移交税务部门后，税务部门应及时跟踪并对偷逃税费的主体进行查处。这样不仅能保护国家利益不受损害，还能够形成一种警示作用，警告后来者不要效仿，否则将会得不偿失。对于唆使、引导买卖双方规避税费的中介机构及人员也要进行严厉处罚，遏制这种不正之风。
2.多方联动，加大普法宣传力度
 二手房交易中经常出现违约或违规行为，很大程度上是由于民众对法律法规的认识不足，对违约、违规后果的预料出现严重偏差，错误地认为通过违约、违规的行为能够获得利益，例如卖方认为通过违约行为可以获得房屋的增值利益，买卖双方认为通过真假合同可以达到少交税费的目的等等。司法行政部门、国土城建部门、税务部门等相关单位应联合法院加强法制宣传，通过公益广告、法制讲座、模拟法庭、庭审直播等多种方式，用真实、生动的案例作为警示，告知民众违约会产生的后果和违法违规将面临的处罚。当全社会都知道违法违规或违约不仅得不到好处，反而会遭受巨大损失的时候，相信没有人会再选择这种错误的方式。如此一来，二手房交易市场自然能够得到净化，相关交易纠纷也会随之大幅减少。

注：本文系转载，仅供普法学习。