【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市通州区人民法院（2014)通民初字第％5号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

【基本案情】

2013年9月3日，经某经纪公司居间服务，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，原告购买被告所有的X号房屋，房屋成交价格为125万元，房屋装饰装修及配套设施设备等作价18万元。该合同第十条权属转移登记约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”

合同签订后，原告向被告支付首付款93万元，并向银行申请贷款47万元。2013年10月23日，被告为原告办理了涉案房屋的所有权转移登记手续，原告于同日取得涉案房屋所有权证书。2013年12月4日，被告向原告交付涉案房屋。2013年12月13日被告取得银行发放的贷款。但被告至今未将本人户口自涉案房屋内迁出。故原告诉至法院，要求判决被告支付延期迁出户口违约金7.15万元。

另查，2013年11月16日，被告（买受人）与案外人施某（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，被告购买施某所有的通州区A房屋，房屋成交价格100万元，房屋装饰装修及配套设施设备等作价30万元。被告于合同签订当日向施某支付定金5万元，根据该合同《补充协议》约定，施某应在2014年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，被告应于施某贷款还款前将首付款60万元支付施某，并于所有权转移登记手续办理完毕当曰支付房款68万 。

在本案审理过程中，被告称涉案房屋系其唯一住房，将涉案房屋出售后无其他住房可以迁移户口，故导致其户口未从涉案房屋内迁出；后其在购买房屋的过程中，曾向经纪公司表示急于签订合同，购买房屋后将本人户口迁至所购的房屋内。同时，由于原告申请的贷款于2013年12月13日才放款37万元，剩余款项10万元其于2014年1月才获得，故其在与施某签订合同时才将付款及过户日期约定至2014年1月后，现其预计与施某的合同于2014年3月丨日左右能履行完毕产权过户手续，其可将户口自涉案房屋内迁出。被告称原告主张的违约金数额过高，要求法院予以降低。

【案件焦点】

被告未按期迁出户口的行为是否构成违约，以及双方约定的违约金数额是否过高、需要进行调整。

【法院裁判要旨】

北京市通州区人民法院经审理认为：原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》符合法律规定，是双方真实意思表示，双方当事人均应按照合同的约定进行履行。在《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定被告若延迟办理涉案房屋内户口迁出手续事宜应给付违约金的标准，故被告应当按照约定积极办理其本人户口的迁出手续，但直至今日被告的户口仍未迁出，被告应当承担违约责任。根据合同约定，涉案房屋的成交价格为125万元，故应以125万元为计算违约金的标准；但鉴于被告的户籍未迁出并不妨碍原告居住、使用房屋或将其本人及亲属户口迁人，根据现有国家相关户籍规定，亦不妨碍原告出售房屋，且被告也已与案外人施某签订了房屋买卖合同，该合同履行完毕后被告即可将本人户口自涉案房屋内迁出，被告为迁移户口作出了实质性努力与准备，同时，被告于2013年12月13日才取得银行发放的贷款，也影响了被告向施某支付房款及后续合同的履行时间，故对于被告关于违约金数额过高请求予以降低的答辩意见，法院予以采纳。法院综合合同约定及被告的违约情况酌定被告给付原告延迟迁出户口违约金3.5万元。
北京市通州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告代远立给付原告张翔延期迁出户口违约金人民币35000元，于判决生效之日起十五日内执行清；
二、驳回原告张翔的其他诉讼请求。

注：本文系转载，仅供普法学习。