【律师通俗解读】

1.被告未迁出户口的行为构成违约
民事合同是平等民事主体间协商一致而达成的共同意思表示的体现，对于具有完全民事行为能力的主体而言，除非该约定或意思表示具有《合同法》第五十二条规定的情形，否则其一经在合同中作出承诺，便需要履行相应的合同义务、承担相应的法律后果。
本案原被告双方在涉诉合同中约定了被告从所售房屋中迁出户口的义务及具体的履行时间，该约定不存在依法无效的情形。而且，被告在诉讼中所主张的“国家政策”、“没有其他可迁入户口的房屋”等未迁出户口的原因，并非合同签署之时被告无法预见的或合同签署之后被告无法控制的客观原因，被告也未提供存在“重大误解”或“不可抗力”的证据。因此，法院有理由认为被告在签署合同时就此项义务的可履行性及法律后果是有着充分认识的，其签署合同的行为即代表作出了具有法律意义的承诺。被告此后未按其承诺履行该项义务的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
2.本案违约金是否应予调整及其法律适用
合同自由不是绝对的，需要合同正义来规制。《合同法》第一百一十四条规定了违约金的数额过高时允许调整，正是体现了合同正义的精神。对于约定违约金数额调整的标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《合同法解释（二）》第二十九条第二款规定了衡量约定的违约金是否过高的标准是违约金超过造成损失的30%。
本案中，被告虽然没有在约定的期限内迁出户口，构成违约，但该违约行为并未给原告造成现实的损失或期待利益的损失，也没有对原告占有、使用所购房屋产生不利影响。因此，该项违约金不再具有“补偿性”的功能。此外，违约金的另一项“惩罚性”功能也是有限的惩罚，旨在督促违约一方尽快履行合同义务、恢复权利秩序，同时并不鼓励一方当事人因对方的违约行为收到比守约情况下过高的利益。因此，法院有必要依据法律的规定下调被告实际需要承担的违约金金额，既惩戒了违约行为，同时也兼顾了公平原则。

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