【案件焦点】
双方第一次签订商品房买卖合同对违约交房的责任作出了约定，后又另行签订的《补充协议》所作出的对违约金的数额具体性、一次性的约定是否有效。

【法院裁判要旨】
江苏省连云港市东海县人民法院经审理认为：第一，《合同补偿协议》应认定为无效协议。商品房买卖合同的相关条款的效力，应当依据合同法及相关行政法规进行审查，对有关权利义务的分配应当符合公平原则和诚实信用原则。如果格式条款存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，应当认定为无效条款,当对合同条款的理解产生分歧时，应当作出对合同提供方不利的解释。《合同补偿协议》系对《商品房买卖合同》内容的补充，商品房买卖合同已经明确约定房屋总价款为20万元，而补偿协议将房屋总价款再次约定为21万元，并用其中的1万元作为逾期交房违约金进行扣除，并约定双方不得因逾期交房产生任何纠纷，违背了公平原则和诚实信用原则，并免除了被告隆源公司的逾期交房的违约责任，应认定为无效协议。第二，被告隆源公司未履行交付义务。被告隆源公司辩称已经于2011年7月30日前履行了交付义务，但既未提供相关证据证明其发出书面交房通知，亦未提供相关证据证明其已经与原告黄月恩办理了房屋交接，其提供的照片和电费登记表亦不能证明其观点，所以，被告隆源公司应当对其抗辩主张承担举证不
能的法律后果。对于被告隆源公司举证的赔偿清单，用于证明原告黄月恩在2011年6月3日至2011年7月30日期间曾领取逾期办理产权证的赔偿款1140元，由于该款项系对逾期办理产权证的赔偿，是否实际赔偿与本案逾期交房违约金无关，本院不予判涉。
江苏省连云港市东海县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
被告连云港隆源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄月恩支付违约金21200元。
被告连云港隆源房地产开发有限公司不服提出上诉。
二审中，上诉人隆源公为证明自己的上诉主张，向本院提交了一份《平明?幸福城购房合同》，证明被上诉人在房屋认购时确定房屋价款为21万元，而《合同补偿协议》上面的价格比该《购房合同》减少了1万元，说明上诉人按照该协议的约定少收了被上诉人1万元，这1万元就作为房屋逾期交付的补偿金。连云港市中级人民法院经审理认为：上诉人隆源公司与被上诉人黄月恩签订的《购房合同》与《商品房买卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、法规的强制性规定，应为有效合同。双方在签订正式的《商品房买卖合同》时对《购房合同》中约定的房屋价款、交房时间等内容进行了变更，并重新作出了约定。所以，《合同补偿协议》中约定的“一次性补偿”应系隆源公司违反《购房合同》的约定逾期交房而对黄月恩承担的违约责任。对于隆源公司上诉称“一次性补偿1万元是其因逾期交房而给予黄月恩的全部补偿，因其已经履行，黄月恩不得再要求赔偿”的理由，本院经审查后认为，《合同补偿协议》签订时约定的交房时间尚未届至，在此情况下，双方就对隆源公司将来逾期交房签订一次性补偿协议明显与常理不符，且黄月恩在庭审中对该说法也不予认可，故本院对隆源公司的该项上诉理由不予采信。对于黄月恩二审期间抗辩要求法院按照每天100元的标准改判违约金数额的主张，因与其一审诉讼请求不同且不符合相关法律规定，本院依法不予支持。综上，上诉人隆源公司的上诉理由不能成立，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

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