开发商逾期交房的事情，时有发生，购房合同大部分情况下也都约定了逾期交房的违约责任，但是很多业主在遇到开发商违约时，往往都是把希望再次寄托在开发商身上，希望开发商加快解决，而不是选择维权，当然也有担心开发商会在其他地方对业主造成不不利，而开发商正是利用业主这种心态，使用各种方法规避责任，其中就包括发生逾期违约时，威逼利诱业主签订补充协议，免除自己的逾期违约责任，那么，这种补充协议是否有效呢？

【律师通俗解读】

本案的关键是对于违约金的约定。《合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

具体到本案中，一、二审法院对于补充协议的效力做出了不同的认定，基于不同的理由对于补充协议中违约金的约定给予了否定。而二审之所以没有基于适用法律或者事实不清发回重审，是因为违约金是双方的意思表示，黄月恩在签订补充协议时是充分认识到这点的，即使双方在补充协议中对违约金的约定使得隆源房地产免除了自己后续的违约交房责任。只是如果一审法院能够在审查事实的过程中能够再详细一点，通过签订协议的时间对隆源房地产的观点予以否定，在法律适用上使得案件更为扎实。

附相关案例

【案件基本信息】
1. 裁判书字号

江苏省连云港市中级人民法院（2015)连民终字第00091号民事判决书

2. 案由：商品房买卖合同纠纷

【基本案情】
2011年3月9日，黄月恩与隆源公司同日签订《商品房买卖合同》一份及《合同补偿协议》一份，以下为《商品房买卖合同》主要内容为：一、商品房基本情况：102室，建筑面积为150.31平方米，商品房总价款20万元。二、付款方式：买受人在合同签订3日内支付首付款，剩余房款通过办理商业银行按揭贷款支付。三、交房期限：出卖人应当在2011年5月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经单位工程质量分期验收合格的商品房交付买受人使用。四、交付方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示交付使用的批准文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。五、逾期交房的违约责任：除本合同约定的特殊情况外，出卖人逾期交房的，按以下方式承担违约责任：1.出卖人逾期交房不超过30日的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，直至实际交付之日止；2.出卖人逾期交房超过30曰，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，直至实际交付之日止。合同还具体约定了其他事项。《合同补偿协议》内容为：“黄月恩购买10-102房屋总款21万，已交首付款8.4万元，因开发商逾期交付住房，特赔偿业主违约金1万元，违约金在购房余款12. 6万元中扣除，扣除后余款为11.6万，并且开发商承诺所购住房交付时间为2011年5月10日。此为一次性补偿，双方不得再因此时发生任何纠纷。”

上述协议签订后，黄月恩按《商品房买卖合同》的约定支付了全部购房款20万元，但隆源公司至今未按约交付房屋，双方遂产生纠纷。黄月恩在本案诉讼中，仅要求隆源公司支付自2011年5月10日起至2014年4月20日止逾期交房违约金21200元。黄月恩对2014年4月20日以后的逾期交房违约金保留诉讼权利，明确表示另行主张。

注：本文系转载，仅供普法学习。