【律师通俗解读】

       合同有效，但法院不支持过户。

       根据2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

       根据法律规定，即使老公未经老婆同意与第三人签订购房合同的，购房合同仍然有效。但是如果老婆以不知情为由，不同意卖房的，法院不会判决房屋过户给买方，买方可以要求对方承担违约责任，必要时查封房屋，申请拍卖。

【律师提醒】

       买房时，核实清楚业主的婚姻状态，如已婚，必须由业主夫妻共同签订《购房合同》

附相关案例

【案件基本信息】

1. 裁判书字号

北京市第二中级人民法院（2014)二中民终字第07469号民事判决书

2. 案由：房屋买卖合同纠纷

【基本案情】

       2001年9月，原、被告共同出资成立北京土生文化发展有限公司（以下简称土生公司），法定代表人为原告李土生，公司股东为原告李土生与被告肖健，二人各持有公司50%的股权。2004年2月20日，原、被告作为买受人与作为出卖人的北京华居工体北房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原、被告购买北京华居工体北房地产开发有限公司开发建设的位于本市东城区某203号房屋一套。2004年3月5日，被告肖健签订《个人住房抵押借款合同》，约定肖健将涉诉房屋用于抵押贷款，贷款金额为111万元。原告李土生在合同第40条共有人签字处签字。合同附件1为《抵押房产清单》，原、被告在抵押人处签字确认。2004年6月28日，原、被告取得本市东城区某203号房屋的所有权证，原、被告各占50%的份额。

       庭审中，原告提交原、被告于2007年2月13日签订的《股权转让协议书》，协议书约定被告将其拥有的土生公司50%的股权及某203号房屋50%的产权转让给原告；协议双方均确认该股权的转让行为，并承诺根据协议的约定各自承担或履行相应义务；协议中的用语“该股权”是指依据协议规定，由被告向原告转让的50% 土生公司股权，以及某203号房屋50%的产权；被告该股权转让总价款为30万元整等内容。被告认可该协议最后一页系被告本人的签字，但对协议第一页、第二页的真实性不予认可，经询，被告不申请对协议第一页转让方肖健的住所及身份证是否系肖健本人书写进行笔迹鉴定。

       被告提交1. 2007年2月13曰，原、被告签订的《北京土生文化发展有限公司股东股权转让协议书》，主要内容为肖健在自愿、平等的原则下，同意将持有的土生公司50%的股权以30万元的货币方式转让给股东李土生。原股东的权利义务由即日起全部解除，新股东由即日起承担股东的全部权利和义务；2. 2007年2月13日，原、被告签订的《北京土生文化发展有限公司第一届第二次股东会决议》，主要内容为：同意将原股东肖健持有的该公司的股权以30万元货币方式转让给股东李土生，同意解聘肖健的总经理职务。被告称上述两份证据可证明2007年2月13日，被告将其持有的土生公司的50%的股权作价30万元转让给原告，不存在房屋买卖的事实。

       经询，原告对此不予认可。原告称，双方于2007年2月13日签订原告提交的《股权转让协议书》后，为办理土生公司工商变更登记，于同日签订被告提交的上述两份材料，并将原件交由被告保管，约定原告在支付完毕转让款后，被告交还原告。原告支付完毕转让款30万元后，因交被告保管的材料不符合要求，双方于2007年3月18曰重新签订《股东股权转让协议书》以及《第二届第四次股东会决议》，并到工商登记机关办理了工商变更登记手续。被告手中的两份材料已经作废，被告未退还原告。且被告手中的《北京土生文化发展有限公司第一届第二次股东会决议》未加盖土生公司的公章。

注：本文系转载，仅供普法学习。