【案例解读】

本次案例就发生在这样一个背景下，原告许方乐的父母希望通过出卖房屋获得房款为许方乐支付出国学习的学费，被告一方面想购买房屋，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及一份补充协议，另一方面被告知晓原告急需用钱而在双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及一份补充协议后又与原告签订了一份补充协议。原被告签订房屋买卖合同，约定出售原告的房屋一套，成交价格为280万元。后在第一份补充协议中双方协商购房款项分为3笔分次支付，2012年12月15日，原告许方乐(甲方）法定代理人柴炼与被告李建伟（乙方）签订补充协议，协议第七条约定：“本房屋的产权证如在合同约定的960天之前下发，则甲方协助乙方领取房屋产权证，乙方于领到房屋产权证后十个工作曰内给付甲方第二笔房款，第三笔房款以房产证下发3个月内付清。”当日李建伟向许方乐支付了 138万元首付款。之后，李建伟未向许方乐支付剩余两笔款项。另外，2009年7月17日，许方乐与北京博宏房地产开发有限公司签署商品房预售合同，约定由许方乐向博宏公司购买涉案房屋，并约定由博宏公司于2010年3月31日向许方乐交付涉案房屋，如因博宏公司责任，许方乐未能在房屋交付之日起960日内取得房屋所有权证书，按相关约定处理。本案中双方对于960天的说法不一，许方乐认为此960天是指其与开发商博宏公司的合同中约定的办证的960天，李建伟认为960天是签订合同之后的960天，如果按照许方乐的认识，第二笔付款条件已经成就，而依照李建伟的认识，第二笔付款条件并未成就。

因此，本案的争议焦点就在于对2012年12月15曰补充协议第七条中“960天”的理解和解释。这涉及法律解释、合同解释的问题。本案需要确定双方在第二份补充协议中约定的“本房屋的产权证如在合同约定的960天之前下发”中的“合同”，是指许方乐与开发商博宏公司所签商品房预售合同，还是指李建伟与许方乐所签北京市存量房屋买卖合同。审理认为，既然是“合同约定”，就应体现在合同条款中，但在李建伟主张的北京市存量房屋买卖合同中并无“960天”的内容，而在许方乐与博宏公司所签合同中却有“许方乐未能在房屋交付之曰起960日内取得房屋所有权证书”的条款。因此，法院有理由相信双方争议的“合同约定的960天”应源自于许方乐与博宏公司合同约定。同样的，法院对合同这祥的解释也遵循了公平的原则，兼顾当事人双方的利益。这样解释，是出于对经济上的弱者予以特殊保护的考虑，如按照被告李建伟的解释方法，签订合同时2012年12月9日后的960天约是2015年8月份，此时再支付购房的第二笔款项不符合常理，也不能达到原告出卖房屋获得购房款的原始目的，因此也可以推测如果960天是合同签订后的960天，原告必不会签订这样一个合同。

本案还涉及另外一个问题需要指出，中介公司提供居间服务时，为促成买卖成立，存在未尽审核和注意义务的情况。比如签订合同时，对合同条款约定不明没有提示双方当事人进一步明确合同内容以避免争议发生。中介公司没有就房屋产权性质和交易情况进行审核，在进行合同登记备案时才发现房屋产权存在瑕疵，导致履行过程中产生纠纷。

综上所述，本案中的合同解释应首先探寻当事人的真意，在不能求得当事人真意，或依据一般解释方法明显不公平、不符合常理、违背诚实信用原则时，应该运用诚实信用、交易习惯等方法解释确定合同的含义。因此本案作出上述判决结果。

附相关案例（可跳读）

【案件基本信息】

1. 裁判书字号

北京市朝阳区人民法院（2014)民字第33186号民事判决书

2. 案由：房屋买卖合同纠纷